OLG Karlsruhe – Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 – 7 U 186/06 – in GE 2007, 909-910 = NZM 2007, 481-483

Die Revision zum BGH wurde zugelassen

Diese gelungene Entscheidung führt umfassend in die Problematik ein und stellt ausführlich die Meinungen verschiedener Gerichte dar.

a) Einige Amtsgerichte vertreten die Ansicht, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorgenommen werden kann. Es soll keinen Unterschied machen, ob die Parteien eines Mietvertrags sich bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass die Formularklausel unwirksam ist. Durch die Unwirksamkeit solle nicht der Vermieter bestraft werden, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Verpflichtung zur Durchführung übermäßiger Schönheitsreparaturen geschützt werden.

Da Schönheitsreparaturen Entgeldcharakter haben, habe die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 BGB.

b) Das LG Düsseldorf vertritt dagegen im Urteil vom 18. 5. 2006 (NZM 2006, 657) die Auffassung, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Kompensationswege einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter angeboten habe. Zur Begründung wird das Rücksichtsnahmegebot gem. § 241 Abs. 2 BGB angeführt.

c) Das LG Nürnberg-Fürth vertritt in seinem Urteil vom 18. 11. 2005 (NZM 2006, 53) die Meinung, dass jedenfalls dann, wenn der Mieter zu erkennen gebe, dass er trotz Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB auch in Zukunft für den Erhalt der Wohnung, soweit es sich um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung handelt, selbst zu sorgen bereit sei, es dem Vermieter verwehrt sei, einen Zuschlag auf die Miete durchzusetzen. Begründet wird dies damit, dass ein Vermieter gegen die Gebote von Treu und Glauben, in der Form des widersprüchlichen Verhaltens, verstoßen würde, wenn sich der Vermieter als Verwender der AGB wegen der Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Klausel einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffe. Damit würde die hinter §§ 305 ff. BGB stehende Wertung konterkariert. Das Risiko der Unwirksamkeit einer Formularklausel habe sonst entgegen der gesetzlichen Wertung der Verbraucher zu tragen.

d) In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, dass bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter keinen Zuschlag auf die Miete verlangen kann. Dies wird z.T. mit dem Strafcharakter des § 307 BGB begründet (vgl. Ahlt, DWW 2005, 96), teilweise wird auf das Verbot geltungserhaltender Reduktion unwirksamer Klauseln abgestellt (vgl. Hemming, WuM 2005, 165; Lehmann-Richter, ZMR 2005, 170 [173]). Emmerich (NZM 2006, 761) wendet sich bereits gegen das „Entgeltargument“, wonach Schönheitsreparaturen eine Gegenleistung des Mieters seien, sondern vertritt die Auffassung, dass die Gegenleistung des Mieters nur in der Miete bestehe, weshalb bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch kein Raum für eine Kompensation bestehe.

 

Das OLG Karlsruhe schloss sich der unter a) wiedergegebenen Auffassung an. Zur Berechnung wird ausgeführt, dass ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete genommen werden kann, der sich in Anlehnung an § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO wie folgt berechnet:

8,50 Euro/m² und Jahr.

Bsp.: bei einer Mietwohnung mit 60 qm entspricht dies einem Zuschlag auf die vereinbarte bzw. eine weitere mit einem entsprechenden Mieterhöhungsverlangen geltend gemachte höhere ortsübliche Vergleichsmiete von monatlich 42,60 Euro.

Diese Regelung wird dann angewandt, wenn überhaupt keine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfolgt ist (vgl. OLG Koblenz, NJW 1985, 333; LG München I, NZM 2002, 945; Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, §§ 558 ff. Rdnr. 115)

Print Friendly, PDF & Email

Kommentare (3) left to “OLG Karlsruhe – Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel”

  1. mietrecht-berlin.de » Blog Archive » Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel schrieb:

    […] Urteil vom 18.04.2007 hat das OLG Karlsruhe – 7 U 186/06 – entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist,  im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens […]

  2. [ziemann & kollegen] » Blog Archive » Berliner Genossenschaftsmieter werden drangsaliert schrieb:

    […] OLG Karlsruhe hat entschieden, dass bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter einen Zuschlag […]

  3. mietrechtsinfo.de / Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel schrieb:

    […] Auf dieses Urteil wurde lange gewartet. Diese Frage beschäftigte schon verschiedene Oberlandesgerichte, die hierzu unterschiedliche Auffassungen vertraten (http://www.mietrechtsinfo.de/2007/04/17/olg-karlsruhe-mieterhoehung-aufgrund-unwirksamer-schoenheits…). […]

Bitte kommentieren Sie

Sie müssen angemeldet sein, um einen Kommentar schreiben zu können.