BGH – Heizkosten ohne Ablesung , Abrechnung ohne Vorschüsse, § 12 HKV

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden.
2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.
BGH, Urteil vom 31.10.2007 VIII ZR 261/06 in WuM 2007, 700 und GE 2007, 1686

Eine umfangreiche Entscheidung zu praktisch wichtigen Fragen. Im Einzelnen:

  1. Der BGH räumt mit der früher in der Literatur vertretenen Meinung auf, der Vermieter könne bei fehlender und nicht mehr möglicher Ablesung von Heizkostenverteilern nur dann noch nach Fläche abrechnen, wenn er die fehlende Ablesung nicht zu vertreten hat. Unfug war das schon immer! Warum soll der Vermieter beispielsweise für den Ausfall eines Heizkostenverteilers, für fehlerhafte Montage der Geräte oder ähnliche Gründe mit einem Verbot der Abrechnung von Heizkosten bestraft werden. Der Mieter bleibt aber in jedem Fall berechtigt, eine Kürzung um 15 % der anteiligen Kosten gemäß § 12 Heizkostenverordnung (HKV) vorzunehmen.
  2. Bei Betriebskostenabrechnungen ist immer die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen, es sei denn, die tatsächliche Fläche ist mehr als 10 % größer als die vereinbarte Wohnfläche. Der BGH führt hier seine Rechtsprechung zur Minderung bei erheblichen Flächenabweichungen fort.
  3. Auch bei teilweise oder völlig fehlenden Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB Zahlungsansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen. Zwar nicht die volle Nachforderung (anteilige Gesamtkosten des Mieters abzüglich Vorauszahlungen), aber die vom Mieter im Abrechnungszeitraum insgesamt geschuldeten Vorauszahlungen können geltend gemacht werden. Voraussetzung ist aber immer die (verspätete-) Vorlage einer fälligen Betriebskostenabrechnung.
  4. Der Mieter hat keinen Anspruch auf „Hochrüstung“ der Zentralheizungsanlage wegen fehlender Wirtschaftlichkeit. Der Mieter hat generell keinen Anspruch auf Modernisierung mit Ausnahme der seltenen Fälle, wo ein zeitgemäßes Wohnen ohne eine „Nachrüstung“ der Wohnung nicht mehr möglich ist (Beispiel: völlig unzureichende Elektroversorgung).
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Kommentare (2) left to “BGH – Heizkosten ohne Ablesung , Abrechnung ohne Vorschüsse, § 12 HKV”

  1. mietrechtsinfo.de / LG Berlin - Abrechnungsfrist bei fehlenden Vorschüssen schrieb:

    […] Die Entscheidung ist faktisch überholt durch die Entscheidung des BGH vom 31.10.2008! […]

  2. mietrechtsinfo.de / LG Berlin – fehlende Heizkostenverteiler egal (Aprilscherz) schrieb:

    […] von einem “Anschluss an den BGH” auch keine Rede sein kann. Der BGH hatte in seinem Urteil vom 31.10.2007 1 vielmehr ausdrücklich geurteilt, dass im Regelfall eine Abrechnung nach Fläche mit Kürzung […]

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