BGH – (Keine) Betriebskostenvereinbarung durch Zahlung des Mieters

1. Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (hier verneint bei mehreren Abrechnungen mit Guthaben für Mieter).
2. Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 – WuM 2007, 694; GE 2008, 46

Kompliziert und wichtig:

  1. Der Vermieter muss, wenn er „einfach so“ über nicht vereinbarte oder existierende Betriebskostenvorschüsse abrechnen will jedenfalls zu erkennen geben, dass eine Vertragsänderung beabsichtigt ist. Das ist vergleichbar den Fällen, dass durch ein schlichtes Erhöhungsverlangen „heimlich“ von Brutto- auf Nettokaltmiete umgestellt werden soll. Erforderlich ist immer eine ausdrückliche Erklärung des Vermieters, dass es hier zu einer Änderung der Mietzinsstruktur kommt.
  2. Die Einwendung des Mieters, es seien keine- oder geringere Vorauszahlungen geschuldet muss nach Ansicht des BGH wie alle anderen Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen auch innnerhalb der Jahresfrist nach § 556 BGB geltend gemacht werden. Dies gilt aber nur, wenn um einzelne Betriebskostenarten (Stichwort: „Dachrinnenreinigung“) gestritten wird.
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