BGH – Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 BGB bei Betriebskosten im dinglichen Wohnungsrecht

  1. Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.
  2. Liegt dem Wohnungsberechtigten nicht innerhalb der Ausschlussfrist eine formell ausreichende Betriebskostenabrechnung vor, so kann er die geleisteten Vorauszahlungen gemäß § 812 BGB zurückfordern.

BGH, Urteil vom 25.09.2009 -V ZR 36/09- in WuM 2009, 673

Im Ausgangsfall war zwischen Eigentümer und Wohnungsrechtsinhaber (schuldrechtlich-) vereinbart worden, dass die anteiligen Betriebskosten des Wohnungsrechts als Vorschuss zu zahlen und abzurechnen sind. Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers war formell unwirksam. Der BGH wendet die für Wohnraum-Mietverhältnisse anwendbare Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB wegen einer planwidrigen Regelungslücke analog an und billigt nach Ablauf der Ausschlussfrist dem Wohnungsrechtsinhaber einen Rückforderungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Vorauszahlungen zu.

Der Senat lässt dabei außer Acht, dass nach der Rechtsprechung des VIII. Senats ein Rückforderungsrecht für geleistete Betriebskostenvorauszahlungen auch nach Ablauf der Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB nur dann besteht, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen nicht „verbraucht“, also durch Aufwendungen für die Betriebskosten seitens des Gebäudeeigentümers auf das Objekt verwendet worden sind.

Dieser Nachweis kann in aller Regel auch durch Vorlage einer formunwirksamen Nebenkostenabrechnung geführt werden, wenn deren Saldo die Summe der geleisteten Vorauszahlungen deutlich übersteigt.

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