Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung, Vorwegabzug Gewerbe

  1. Bei der Betriebskostenabrechnung für ein Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
  2. Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen (hier: Grundsteuer), bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können.
  3. Ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Festhaltung BGH, 8. März 2006,VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419.). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil – wie hier – überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Festhaltung BGH, 25. Oktober 2006, VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters.

BGH, Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 46/10- in WuM 2010, 741

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