BGH – Fälligkeit der Rückgabe einer Mietsicherheit, Betriebskostenforderungen als Leistungen im Sinne des § 216 BGB

  1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.
  2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14 – in WuM 2016, 620

BGH – Schockfarben und Renovierungspflicht

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

BGH, Urteil vom 06. November 2013 – VIII ZR 416/12 –, in WuM 2014, 23

BGH–Kautionshaftung des Grundstücksverkäufers

Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die dem Erwerber übertragene Barkaution wegen bestehender Kontopfändungen von diesem nicht erlangen, so ist er berechtigt, den Veräußerer gemäß § 566a Satz 2 BGB auf Zahlung des Kautionsguthabens in Anspruch zu nehmen. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter im Rahmen der Beendigung einer früher bestehenden Zwangsverwaltung formularmäßig der Übertragung der Kaution auf die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der "bürgenähnlichen Haftung" zugestimmt hat. Als Allgemeine Geschäftsbedingung führt die vom Mieter abgegebene Erklärung schon deshalb nicht zu einer Entlassung des veräußernden Vermieters aus der Haftung nach § 566a Satz 2 BGB, weil ihr jedenfalls nach der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 – VIII ZR 143/12 – WuM 2013, 172

BGH – kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters im Insolvenzverfahren

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu.

BGH, Urteil vom 13. Dezember 2012 – IX ZR 9/12 – in WuM 2013, 103

OLG Düsseldorf – Räumungsvergleich mit Ausgleichsklausel

1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“ schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus.
2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung auf grund der Erlass-und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss völligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 -I-10 U 91/11- in GE 2012, 482

BGH – Verjährung und Schlüsselrückgabe

  1. Der Vermieter ist jedenfalls nicht gehalten, die Schlüssel für eine gekündigte Wohnung quasi auf Zuruf, jedenfalls aber deutlich vor Ablauf der Kündigungsfrist entgegen zu nehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Schlüssel dem Vermieter überraschend und weiter vor Ablauf der Kündigungsfrist an geboten werden. Verweigert der Vermieter in derartigen Fällen in die Rücknahme der Schlüssel, so begibt er sich jedenfalls aus diesem Grunde nicht in einen Annahmeverzug.
  2. Eine grundsätzliche Entscheidung der Frage, ob der Vermieter grundsätzlich und in allen Fällen auch vor Ablauf der Kündigungsfrist verpflichtet ist, bei der ihm eine gebotenen Übergabe der Mietesache mit zu wirken, muss wegen der Ausführungen zu vorstehend erstens im vorliegenden Fall nicht erfolgen.
  3. Zum Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.

    BGH, Urteil vom 12.10.2011 -VIII ZR 8/11- in WuM 2012, 95

    Aus den Entscheidungsgründen:

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Kautionsrückzahlung durch letzten Erwerber

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005, VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).

BGH, Urteil vom 01.06.2011 -VIII ZR 304/10- in WuM 2011, 472; GE 2011, 1080

BGH – Verjährung bei rechtsgrundloser Renovierung

Ersatzansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos ausgeführte Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und ebenso ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Mieters infolge Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklauseln verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB.

BGH, Beschluss vom 4.5.2011 -VIII ZR 265/10- in WuM 2011, 418

Kaution gegen Zwangsverwalter nach Erwerb durch Mieter

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt.

BGH, Urteil vom 09.06.2010 -VIII ZR 189/09- in WuM 2010, 518

BGH – Kaution und Anlagepflicht des Zwangsverwalters

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).

BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 184/08- in WuM 2009, 289