LG Berlin-Abgezogene Dielen Mietspiegel 2015

Ein abgezogener Dielenfußboden ist ein hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015. Er ist damit einem Parkettboden gleichzusetzen.

LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 – 65 S 187/16 – in GE 2017, 53

LG Berlin–Anwendung Mietspiegel trotz Bedenken

Beruft sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den derzeit geltenden Mietspiegel, stellt aber zugleich klar, dass dieser nach seiner Ansicht nicht qualifiziert im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB sei, so ist das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl formwirksam. Der Berliner Mietspiegel 2015 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO.

LG Berlin, Urteil vom 02.09.2016 – 65 S 146/16 – in WuM 2016, 676

LG Berlin-Verwendung Mietspiegel 2015

  1. Ein Mietspiegel, der die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, kann zur Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO als einfacher Mietspiegel – § 558 c Abs. 1 BGB – herangezogen werden.
  2. Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht zumindest den Anforderungen eines einfachen Mietspiegels und kann daher zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nötigenfalls ergänzt durch Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO verwendet werden.

LG Berlin, Urteil vom 31. 8. 2016 – 65 S 197/16 – in WuM 2016, 670

LG Berlin–Berliner Mietspiegel 2015

1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich mit dem Berliner Mietspiegel 2015, hat er sich auf ein nach § 558a Abs. 2 BGB zulässiges Begründungsmittel bezogen und genügt damit den Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB. Der Umstand, dass der Vermieter im Rahmen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitgeteilt hat, dass der Mietspiegel nach seiner Auffassung “nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB” sei, ändert nichts daran, dass es sich nach § 558a BGB noch um ein formell wirksames Erhöhungsverlangen handelt.

2. Dem Ergebnis der formellen Wirksamkeit steht nicht entgegen, dass der Vermieter sich in der Klageschrift zwar weiterhin inhaltlich auf das außergerichtlich nach §§ 558ff BGB erklärte Mieterhöhungsverlangen bezieht, sich andererseits aber auf das Einholen eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bezieht, weil er den Mietspiegel für nicht qualifiziert im Sinne des § 558d BGB hält.

3. Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels müssen im Prozess von den Parteien erhoben werden und sind nicht etwa von Amts wegen zu berücksichtigen. Werden Einwendungen nicht erhoben, sind aber an der Erstellung des Mietspiegels die Gemeinde und die örtlichen Interessenvertreter der Mieter- und Vermieterseite beteiligt gewesen, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

LG Berlin, Urteil vom 06. Juli 2016 – 65 S 149/16 – in WuM 2016, 560

LG Berlin – Berliner Mietspiegel oder Gutachten

Wird im Rahmen des Streits über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB von beiden Mietvertragsparteien bezweifelt, dass die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, kann das Gericht von einer Schätzung nach § 287 ZPO unter Berücksichtigung dieses Mietspiegels als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB absehen und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des eingeholten Sachverständigengutachtens bestimmen.
LG Berlin, Urteil vom 02. Dezember 2015 – 18 S 183/15 – in WuM 2016, 38

 

 

 

BGH – Schriftform bei Mietänderung

  1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
  2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.
  3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.

BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – in WuM 2016, 28

BGH – Wohnflächenabweichung bei Mieterhöhungsverlangen

Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14 – in WuM 2016, 34 und GE 2016, 49

BGH – Kappungsgrenzen-VO Berlin

  1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.
  2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).
  3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.
  4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).

BGH, Urteil vom 04.11.2015 -VIII ZR 217/14- in WuM 2016, 144

LG Berlin–kein Balkon wenn ein Balkon

Nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2013 entfällt das wohnwertmindernde Merkmal des nicht vorhandenen Balkons, wenn ein solcher aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist.

LG Berlin, Urteil vom 23. September 2015 – 65 S 175/15 – in GE 2015, 1292

Anmerkung: Es ist schon absurd. Während die Erhebungen zum Berliner Mietspiegel davon ausgehen, dass bestimmte Merkmale oder deren Fehlen (wie beim Merkmal “kein Balkon”) die ortsübliche Miete unmittelbar beeinflussen, macht diese Entscheidung des LG Berlin zum Berliner Mietspiegel 2013 aus einem fehlenden Balkon einen “nicht vorhandenen, aber auch nicht möglichen und daher nicht notwendigen” Balkon. Juristen lieben die doppelte Verneinung. Interessengerecht erscheint dies jedoch nicht, denn ein fehlender Balkon bleibt ein solcher, auch wenn sein Fehlen triftige Gründe hat (auf die es dem Mieter regelmäßig nicht ankommen dürfte, wenn er seine Balkonblumen pflegen oder draußen sitzen möchte. Ich habe ohnehin Zweifel an der Werthaltigkeit der im Wege der fachlich umstrittenen Regressionsanalyse ermittelten Merkmale der Orientierungshilfen zu den Berliner Mietspiegeln. Wenn man aber im System bleiben möchten, dann ist eine solche Rechtsprechung (und Definition in der Orientierungshilfe) einfach nur Absurdistan.

BGH-ersparter Erhaltungsaufwand bei Fassadenmodernisierung

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands. Steht fest, dass eine Maßnahme (hier z.B.: Dämmung der Außenfassade) eine Modernisierungsmaßnahme darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für Arbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft, steht mithin die Forderung dem Grunde nach fest, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Vermieter gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13 – in WuM 2015, 165