Kategorie: Mieterhöhung

BGH – Kappungsgrenzen-VO Berlin

  1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.
  2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).
  3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.
  4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).

BGH, Urteil vom 04.11.2015 -VIII ZR 217/14- in WuM 2016, 144

LG Berlin–kein Balkon wenn ein Balkon

Nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2013 entfällt das wohnwertmindernde Merkmal des nicht vorhandenen Balkons, wenn ein solcher aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist.

LG Berlin, Urteil vom 23. September 2015 – 65 S 175/15 – in GE 2015, 1292

Anmerkung: Es ist schon absurd. Während die Erhebungen zum Berliner Mietspiegel davon ausgehen, dass bestimmte Merkmale oder deren Fehlen (wie beim Merkmal “kein Balkon”) die ortsübliche Miete unmittelbar beeinflussen, macht diese Entscheidung des LG Berlin zum Berliner Mietspiegel 2013 aus einem fehlenden Balkon einen “nicht vorhandenen, aber auch nicht möglichen und daher nicht notwendigen” Balkon. Juristen lieben die doppelte Verneinung. Interessengerecht erscheint dies jedoch nicht, denn ein fehlender Balkon bleibt ein solcher, auch wenn sein Fehlen triftige Gründe hat (auf die es dem Mieter regelmäßig nicht ankommen dürfte, wenn er seine Balkonblumen pflegen oder draußen sitzen möchte. Ich habe ohnehin Zweifel an der Werthaltigkeit der im Wege der fachlich umstrittenen Regressionsanalyse ermittelten Merkmale der Orientierungshilfen zu den Berliner Mietspiegeln. Wenn man aber im System bleiben möchten, dann ist eine solche Rechtsprechung (und Definition in der Orientierungshilfe) einfach nur Absurdistan.

BGH-ersparter Erhaltungsaufwand bei Fassadenmodernisierung

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands. Steht fest, dass eine Maßnahme (hier z.B.: Dämmung der Außenfassade) eine Modernisierungsmaßnahme darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für Arbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft, steht mithin die Forderung dem Grunde nach fest, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Vermieter gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13 – in WuM 2015, 165

BGH – Anforderungen an qualifizierten Mietspiegel

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (hier: Berliner Mietspiegel 2009); (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775).

BGH, Urteil vom 06. November 2013 – VIII ZR 346/12 – in WuM 2014, 34

Die Entscheidung befasst sich mit den Anforderungen an die Verwertung von Mietspiegel als qualifizierte Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB. Voraussetzung des qualifizierten Bestreitens, Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens, wenn keine offenkundigen Beweismittel für die Merkmale des qualifizierten Mietspiegels vorliegen und durch die Mieterseite ausreichend bestritten wurde.

BGH – Anforderungen qualifizierter Mietspiegel

Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will.

BGH, Urteil vom 21.11.2012 -VIII ZR 46/12- in WuM 2013, 110

LG Berlin – drittschützende Förderungsverträge

  1. Die Regelung in einem Förderungsvertrag zwischen einem Hauseigentümer und einem öffentlichen Förderungsgeber, wonach der Eigentümer verpflichtet ist, die Mieter über die in dem Vertrag eingegangenen sie berührenden Verpflichtungen zu unterrichten und im Mietvertrag darüber aufzuklären, dass Kosten für die Aufzugsnutzung nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden können, die der Aufzugsnutzung zugestimmt haben, hat drittschützende Wirkung (Festhaltung LG Berlin, 18. September 2000, 67 S 518/99, Grundeigentum 2000, 1540; Abgrenzung BGH, 19. Januar 2011, VIII ZR 87/10, WuM 2011, 110).
  2. Hat der Vermieter es bei Abschluss des Mietvertrages unterlassen, den Mieter darauf hinzuweisen, dass es ihm freistehe, der (kostenpflichtigen) Nutzung des Fahrstuhls zuzustimmen oder seine Zustimmung zu verweigern mit der Folge, dann auch nicht zur Tragung der insoweit anfallenden Betriebskosten verpflichtet zu sein, so steht dem Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der mit der Betriebskostenabrechnung geltend gemachten Aufzugskosten zu.

LG Berlin, Urteil vom 01. November 2012 – 67 S 88/12 – in WuM 2013, 42 zitiert nach juris

BGH – Drittmittel und Modernisierung

  1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.
  2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 283/03, juris).

BGH, Urteil vom 13.06.2012 -VIII ZR 311/11- in NJW-Spezial 2012, 579

LG Berlin – Mietspiegel mit „Sternchenfeld“

  1. Ein mangels ausreichender Erhebungswerte von der Qualifizierung des Mietspiegels nicht erfasstes Rasterfeld kann nicht immer als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen.
  2. Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht insbesondere dann, wenn nur wenige statistische Werte vor vorhanden sind und die Spanne zwischen ober-und unter Wert besonders groß ist (hier: Feld L6 des Berliner Mietspiegels 2005).
  3. Hat der Mieter unentschuldigt mehrfach dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung verweigert, kann nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung der die Behauptung des Vermieters zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als wahr unterstellt werden.
  4. Ist eine interne Dienstanweisung des Vermieters zur Begrenzung eines Mieterhöhungsverlangens aufgehoben worden, kann der Mieter sich auch dann nicht darauf berufen, wenn er über die Aufhebung nicht unterrichtet worden war.

LG Berlin, Urteil vom 15.5.2012 -63 S 84/07-in GER 2012, 1043

BGH – Vergleichsmiete und Spanne, Einzelvergleichsmiete

  1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter.
  2. Im Regelfall stellt ortsübliche Vergleichsmiete keinen Punktwert dar, sondern bewegte sich innerhalb einer gewissen Spanne. Dies gilt insbesondere dann, wenn die zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendeten Instrumente (Sachverständigengutachten, mit Spiegel mit spannen) eine derartige Spanne vorsehen.
  3. Die für eine gerichtliche Entscheidung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendige Bildung einer Einzelmiete durch den Tatrichter muss jedoch als Punktwert erfolgen, da anderenfalls der Vermieter grundsätzlich bis zum Oberwert einer vorhandenen Spanne die Miete erhöhen könnte.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 146/10- in WuM 2012, 281