BGH – Drittmittel und Modernisierung

  1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.
  2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 283/03, juris).

BGH, Urteil vom 13.06.2012 -VIII ZR 311/11- in NJW-Spezial 2012, 579

BGH – Modernisierungskosten bei Rechnungslegung

Umlagefähige Kosten für Modernisierungsmaßnahmen stehen dem Vermieter nicht erst mit der Begleichung, sondern-in Form einer fälligen Verbindlichkeiten gegenüber dem Bauunternehmer- bereits bei Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten.

BGH, Beschluss vom 20.3.2012 -VIII ZR 294/11- in WuM 2012,285

LG Berlin – einstweilige Verfügung gegen unzulässige Modernisierung

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen entgegen § 554 Abs. 3 BGB nicht an und beginnt gleichwohl mit deren Durchführung, kann der Mieter deren weitere Durchführung im Wege einstweiliger Verfügung unterbinden.

Der Verfügungsanspruch ergibt sich in einem solchen Fall aus den §§ 862 Abs. 1, 858 BGB, der Verfügungsgrund ist-auch ohne gesonderten Vortrag- indiziert.

Der Verführungsantrag des Mieters wird den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nummer zwei ZPO im Lichte von § 938 Abs. 1 ZPO auch dann gerecht, wenn damit lediglich ohne Nennung der Maßnahmen im einzelnen die Unterlassung der Durchführung weiterer Modernisierungsmaßnahmen verlangt wird.

LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2012 -63 C 29/12- in WuM 2012, 213

LG Berlin: Heizungseinbau trotz Gasetagenheizung bei sozialer Härte

Der Wohnungsmieter muss die Umstellung der Gasetagenheizung, die er auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebaut hat, auf die im Haus vorhandene Zentralheizung als Herstellung eines in Berlin allgemein üblichen Zustandes auch dann dulden, wenn der Einbau für ihn im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB eine unzumutbare Härte bedeutet.

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2012 -63 S 203/11- in GE 2012, 271

BGH – Klageantrag bei Modernisierung

  1. Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden.
  2. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz eins BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden.
  3. Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 242/10- in WuM 2011, 677

BGH – Heizkostenverteiler mit Funkablesung

Der Mieter hatte nach § 4 Abs. 2 HKV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch einen Funk basiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 326/10- in WuM 2011, 625

BGH – kein Anspruch auf Mietermodernisierung

Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er die Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage wird nicht gestattet. Es ist jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung verweigert wird, weil diese mit umfangreichen baulichen Änderungen und erheblichen Eingriffen in die Substanz der Mietsache verbunden ist.

BGH, Urteil vom 14.9.2011 -VIII ZR 10/11-in WuM 2011, 671

Mit dieser unscheinbaren Entscheidung verabschiedet der BGH im Ergebnis endgültig die sehr umfangreiche Instanzrechtsprechung, wonach der Mieter bei überwiegenden vernünftigen Interessen berechtigt war, die Zustimmung zu einer (mehr …)

LG Berlin – Drittmittel im Erhöhungsverlangen

  1. Drittmittel im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB muss der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB selbst dann angeben, wenn er nach Abzug dieser Drittmittel von der ortsüblichen Vergleichsmiete immer noch ein Betrag bleibt, der über demjenigen liegt, auf den der Vermieter die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 % aus § 558 Abs. 3 BGB erhöhen kann.
  2. Werden in einem Fördervertrag Baukostenzuschüsse sowohl zur Modernisierungs-als auch zu Instandsetzungsmaßnahmen gewährt, sind diejenigen Teile der Zuschüsse, die auf Modernisierungsmaßnahmen entfallen, als Drittmittel im Sinne der § § 559 Abs. 1, 558 Abs. 5 BGB zu werten und im Mieterhöhungsverlangen anzugeben.
  3. Die Anrechnungsdauer für Baukostenzuschüsse kann durch Vereinbarung im Fördervertrag geregelt werden.
  4. Begründet der Fördervertrag eine Verpflichtung des Eigentümers, die Mieter über die sich aus dem Fördervertrag ergebenden Mieten zu unterrichten und die entsprechenden Erklärungen als Anlage zu den Mieteverträgen abzugeben und bei der Überlassung freier oder freiwerdender Wohnungen diese Verpflichtung in die Mietverträge aufzunehmen, erwächst den Mietern daraus ein unmittelbarer Anspruch im Sinne von § 328 BGB auf Beachtung der Vereinbarungen, die Mieterhöhungen begrenzen.

LG Berlin, Urteil vom 29.8.2011-67 S 29/11- in WuM 2012,382

Erhöhungswahlrecht des Vermieters nach Modernisierung

Nach Modernisierung einer Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur einen Modernisierungszuschlag verlangt. Der Vermieter kann auch ein Mieterhöhungsverlangen für die unmodernisierte Wohnung mit der separaten Modernisierungsmieterhöhung kombinieren.

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 -63 S 454/10- in GE 2011, 1162

LG Berlin – Kürzungsbeträge bei öffentlicher Förderung

  1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB erfordert, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Anschluss BGH, 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283).
  2. Der Vermieter kann die fehlende Berechnung im Rechtstreit nachreichen und die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben.
  3. Die Berechnung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen, wenn der auf das Jahr entfallende Abzugsbetrag gleich durch zwölf geteilt und damit auf den Monat umgerechnet wird, so dass er alsdann von der monatlichen ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen werden kann.

LG Berlin, Beschluss vom 07. Juni 2011 – 67 S 156/11 – in GE 2011, 1232