BGH-ersparter Erhaltungsaufwand bei Fassadenmodernisierung

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands. Steht fest, dass eine Maßnahme (hier z.B.: Dämmung der Außenfassade) eine Modernisierungsmaßnahme darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für Arbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft, steht mithin die Forderung dem Grunde nach fest, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Vermieter gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13 – in WuM 2015, 165

LG Berlin – Modernisierungsduldung nie durch einstweilige Verfügung

Die Durchsetzung des Duldungsanspruchs für Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters gegenüber dem Mieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes ist grundsätzlich nicht zulässig.

LG Berlin, Beschluss vom 27. Oktober 2014 – 65 T 220/14 – in GE 2015, 596

LG Berlin-einstweilige Verfügung gegen Baugerüst

Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht.

LG Berlin, Beschluss vom 27.09.2013 -65 T 158/13-in GE 2013, 1454

LG Berlin – Abwehr von Modernisierung im Außenbereich

1. Bereits die bloße Ankündigung einer Außenmodernisierung, die ihrerseits mit einer Störung des geschützten Besitzes des Mieters verbunden sein wird (hier: Anbau eines Balkons), stellt grundsätzlich eine Besitzstörung dar, deren Unterlassung der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen kann.

2. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch zusteht, ist für den aus § 862 Abs. 1 BGB folgenden Verfügungsanspruch des Mieters gem. § 863 BGB unbeachtlich.

3. Aus § 554 Abs. 2 BGB folgt keine gesetzliche Gestattung i.S.d. § 863 BGB zur Durchführung der mit den Modernisierungsmaßnahmen verbundenen Besitzstörung. Der Vermieter ist deshalb zur Erwirkung eines gerichtlichen Duldungstitels verpflichtet, wenn der Mieter nicht sein Einverständnis zur Durchführung der seinen Besitz störenden Außenmodernisierung nicht erteilt hat.

4. Die für den Verfügungsanspruch erforderliche ernstliche Besorgnis einer bevorstehenden Besitzstörung entfällt nicht durch das bloße Versprechen des Vermieters, von der angekündigten Maßnahme abzusehen. Erforderlich ist insoweit grundsätzlich die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.

LG Berlin, Beschluss vom 01. März 2013 – 63 T 29/13 – in WuM 2013, 225

BGH – Zwischenumsetzung bei Modernisierung

  1. Bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung – die auch die Hauptleistungspflichten, zum Beispiel in Form eines Austauschs des Mietobjekts betreffen kann – und einer Novation ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben. Bei der Auslegung ist jedoch die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen .
  2. Zieht der Mieter wegen einer geplanten umfassenden Modernisierung seiner Wohnung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien mit dem Umzug des Mieters einen neuen, vom bisherigen Mietverhältnis unabhängigen Mietvertrag schließen wollten und deshalb anzunehmen ist, dass der Wille der Parteien – mangels Bezifferung der im neuen Mietverhältnis zu zahlenden Miete – dahin geht, dass der Mieter nunmehr die für die neue Wohnung ortsübliche Miete zu zahlen hat.

BGH, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 50/12 – in WuM 2013, 165

BGH – Modernisierung vs. Mietereinbauten

  1. Es besteht kein Duldungsanspruch des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter auf Anschluss der Wohnung an eine nachträglich installierte Zentralheizung, wenn der Mieter zuvor eine Gasetagenheizung eingebaut hatte. Es ist also nicht auf den Zustand der Wohnung bei Mietvertragsabschluss abzustellen, sondern auf den gegenwärtigen Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen der Mietsache (Mietermodernisierung).
  2. Die Zentralheizung stellt gegenüber der vorhandenen Gasetagenheizung keine Wohnwertverbesserung dar.

BGH, Urteil vom 10.10.2012 -VIII ZR 25/12- in GE 2012, 1555 und WuM 2012, 677

BGH – Keine Modernisierung nach Mietermodernisierung

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Änderungen.

BGH, Urteil vom 20.6.2012 -VIII ZR 110/11- in WuM 2012, 449

BGH – Drittmittel und Modernisierung

  1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.
  2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 283/03, juris).

BGH, Urteil vom 13.06.2012 -VIII ZR 311/11- in NJW-Spezial 2012, 579

BGH – Modernisierungskosten bei Rechnungslegung

Umlagefähige Kosten für Modernisierungsmaßnahmen stehen dem Vermieter nicht erst mit der Begleichung, sondern-in Form einer fälligen Verbindlichkeiten gegenüber dem Bauunternehmer- bereits bei Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten.

BGH, Beschluss vom 20.3.2012 -VIII ZR 294/11- in WuM 2012,285

LG Berlin – einstweilige Verfügung gegen unzulässige Modernisierung

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen entgegen § 554 Abs. 3 BGB nicht an und beginnt gleichwohl mit deren Durchführung, kann der Mieter deren weitere Durchführung im Wege einstweiliger Verfügung unterbinden.

Der Verfügungsanspruch ergibt sich in einem solchen Fall aus den §§ 862 Abs. 1, 858 BGB, der Verfügungsgrund ist-auch ohne gesonderten Vortrag- indiziert.

Der Verführungsantrag des Mieters wird den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nummer zwei ZPO im Lichte von § 938 Abs. 1 ZPO auch dann gerecht, wenn damit lediglich ohne Nennung der Maßnahmen im einzelnen die Unterlassung der Durchführung weiterer Modernisierungsmaßnahmen verlangt wird.

LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2012 -63 C 29/12- in WuM 2012, 213