Muss der Vermieter auf Widerrufsrecht des Mieters hinweisen?

RA ZiemannDie sehr unübersichtlichen Regelungen über Verbraucherverträge sehen in den §§ 312 ff. BGB Sonderregelungen für verschiedene Verbraucherverträge, unter anderem per Post mit dem (gewerblichen) Vermieter geschlossene Verträge vor. Nach § 346 ff. BGB könnte in derartigen Fällen ein Widerrufsrecht des Mieters bestehen. Man kennt das aus Fernabsatzverträgen, beispielsweise beim Kauf über das Internet. Der Mieter kann dann seine auf den Abschluss des Vertrages gerichtete Erklärung (oder eventuell auch die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen) widerrufen. Hierzu erhalte ich häufiger Anfragen von Vermietern und Hausverwaltungen. Die Klienten wollen wissen, ob sie in ihren Mietvertragsformularen und Mieterhöhungsverlangen den Vertragspartner über das Widerrufsrecht belehren müssen und wenn ja, wie das geschehen soll.

Die ideale Lösung gibt es hierbei nach meiner Einschätzung derzeit nicht. Die Klienten müssen die (nach meiner Meinung in den meisten Fällen überschaubaren-) wirtschaftlichen Risiken abwägen gegen den erheblichen Aufwand, die bei einer Umstellung der Formulare auf die Verbraucherschutzvorschriften entstehen würde. Zudem besteht die Gefahr, dass Mietvertragsformulare in die Welt gesetzt werden, welche die Mieter besser stellen als die gesetzliche Regelung es tut:

Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsprechung, insbesondere auch der Entscheidung des LG Berlin ist vorbehaltlich einer noch ausstehenden Entscheidung des BGH zu diesem Problem mit der derzeit wohl überwiegenden Meinung und Rechtsprechung davon auszugehen, dass jedenfalls Wohnraum-Mietverhältnisse von der Anwendung der Regelungen über Verbraucherverträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen werden (§ 312 G BGB) ausgeschlossen sind. Hierfür spricht schon die Begründung des Gesetzestextes; es handelt sich um ein peinliches, aber doch offensichtliches redaktionelles Versehen des Gesetzgebers.

Die Gegenansicht beruft sich u.a. darauf, dass der Gesetzgeber dann eine entsprechende Ausnahme vorgesehen hätte. Vor allem auch für Seminaranbieter und juristische Verlage sind solche Streitereien um komplizierte Formvorschriften natürlich ein gefundenes Fressen. Die Unsicherheit in der Wohnungswirtschaft ist groß – man will natürlich keinen Fehler machen.

Selbst wenn man von einer Anwendbarkeit der Vorschriften ausgehen würde müsste ich dennoch meinen Klienten derzeit davon abraten, die sehr umfangreichen Hinweise und Belehrungen nach diesen Vorschriften in Mieterhöhungsverlangen und Formularmietverträge einzufügen.

Hierfür sind im wesentlichen folgende Überlegungen maßgeblich: (mehr …)

LG Berlin–Zahlungsverzug am 5. Werktag

Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem 5. Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 – 63 S2 154/16 – in GE 2017, 952

BGH–Doppelte Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sogenannte doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – in WuM 2017,131

BGH-Vertragsklausel zum Geldeingang bei Mietzahlung

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016 – VIII ZR 222/15 –, juris und WuM 2017, 31

LG Berlin – WG Wohnung, Auswechselung Mieter

1. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so besteht ein Anspruch auf Auswechselung einzelner Mieter.
2. Da dem Anspruch auf Auswechselung einzelner Mieter ein bei Vertragsschluss antizipiertes Einverständnis des Vermieters mit dem Mieterwechsel zugrunde liegt, bedarf es im konkreten Fall nur noch einer Anzeige an den Vermieter, die es diesem ermöglicht, in entsprechender Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB der Auswechselung zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund kann die fehlende Solvenz des neuen Mieters sein.

LG Berlin, Urt. v. 23.3.2016 – 65 S 314/15 in WuM 2016, 553

BGH – Schriftform bei Mietänderung

  1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
  2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.
  3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.

BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – in WuM 2016, 28

BGH – Wohnfläche im Vertrag gilt

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.

BGH, VIII ZR 266/14, Urteil vom 18.11.2015 in WuM 2016, 34

BGH – Wohnflächenabweichung bei Mieterhöhungsverlangen

Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14 – in WuM 2016, 34 und GE 2016, 49

BGH – vorzeitige Entlassung des Mieters

Begehrt der Mieter wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigte, um sich ein hinreichendes Bild über die Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – in WuM 2015, 723

LG Berlin – Untervermietung trotz Abmahnung

1. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung.

2. Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat, unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.

3. Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse besteht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der angemieteten Wohnung eine weitere in derselben Stadt belegene Wohnung in nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch an zwei weiteren Orten wohnhaft ist.

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 -67 S 28/15- in  GE 2015, 789-790;  WuM 2015, 421-423