Mehrere Wohngebäude an einer Heizung, Wirtschaftseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen zu einer Abrechnungseinheit zusammengeschlossen werden, auch wenn im Mietvertrag als Mietsache nur eines der Gebäude bezeichnet ist. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus.

Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung bezüglich der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie des angewendeten Berechnungsfaktors berühren die Wirksamkeit der Abrechnung nicht.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 151/10- in WuM 2011, 159 und GE 2011, 477

LG Itzehoe – Abrechnungseinheit

  1. Fasst ein Vermieter mehrere Abrechnungsobjekte zu einer Abrechnungseinheit zusammen, so steht dies der formellen Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht entgegen, wenn sich aus der Abrechnung ergibt, dass eine Abrechnungseinheit gebildet wurde und die Abrechnungsobjekte, die zu dieser Abrechnungseinheit zusammengefasst worden sein sollen, in der Abrechnung benannt sind.
  2. Für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung ist entscheidend, ob der Mieter auf der Grundlage der Abrechnung in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen .
  3. Eine Abrechnung ist auch nicht deshalb materiell fehlerhaft, weil der Vermieter mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst hat. Es ist anerkannt, dass der Vermieter – im Falle preisfreien Wohnraums nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB – Wirtschafts- und Abrechnungseinheiten bilden kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Anschluss BGH, 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, WuM 2005, 579 und BGH, 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, WuM 2010, 629).
  4. Sofern eine Bezugsgröße im Mietvertrag nicht vereinbart ist, ist eine Abrechnung, die verschiedene – zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasste – Abrechnungsobjekte enthält, dahin gehend auszulegen, dass der Vermieter hierdurch sein Ermessen bezüglich der Festlegung der Abrechnungseinheit ausübt.
  5. Gemäß § 556a Abs. 2 BGB darf der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.
  6. Die Vorschrift ist analog auf die Einbeziehung von verbrauchsabhängigen Kosten in den Abrechnungskreis der Wärmekosten anzuwenden, wenn dadurch die Zahl der Ablesetermine reduziert und die diesbezüglichen Kosten entsprechend gering gehalten werden.

LG Itzehoe, Urteil vom 26.11.2010 -9 S 35/10- in WuM 2011, 17