BGH – Nachforderung Betriebskosten bei fehlender Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertraglichen Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.

BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – in WuM 2017, 138

BGH – kalenderübergreifende Rechnung des Versorgers

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat
BGH, Urteil vom 02. April 2014 – VIII ZR 201/13 – in GE 2014, 581

Kürzungsrecht bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen?

Frage: Kann der Mieter nach der ersten Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung (oder den Saldo) kürzen, weil die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu niedrig waren? Es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug.

Antwort: Nein, allein aus dem Umstand, dass die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht kostendeckend sind, kann der Mieter keine Ansprüche herleiten. Insbesondere ist dies kein Grund dafür, den Saldo aus der folgenden Abrechnung zu kürzen.

Die Vereinbarung zu hoher oder zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420; Leitsatz zu 2). Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass selbst die deutliche Überschreitung der durch die Höhe der Vorauszahlungen vorgegebenen Kosten keine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt (BGH, Urteil vom 11.02.2004 -VIII ZR 195/03- in WuM 2004, 201 mit weiteren Nachweisen).
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Mehrere Wohngebäude an einer Heizung, Wirtschaftseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen zu einer Abrechnungseinheit zusammengeschlossen werden, auch wenn im Mietvertrag als Mietsache nur eines der Gebäude bezeichnet ist. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus.

Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung bezüglich der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie des angewendeten Berechnungsfaktors berühren die Wirksamkeit der Abrechnung nicht.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 151/10- in WuM 2011, 159 und GE 2011, 477

Gleichgelagerte Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung

Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.

BGH, Urteil vom 12.05.2010 -VIII ZR 185/09- in WuM 2010, 420; GE 2010, 901

BGH – Betriebskostenabrechnung und Verständlichkeit von Verteilerschlüsseln

  1. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.
  2. Allgemein verständliche Verteilerschlüssel bedürfen keiner Erläuterung.

BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07- in WuM 2009, 42

BGH – Belegeinsicht und Betriebskosten, Gefälligkeitsbelege

  1. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Abrechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung kommt nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.
  2. Übersendet ein Vertreter des Vermieters aus Gefälligkeit einzelne Belege, so entsteht dadurch kein vertraglicher Anspruch des Mieters auf vollständige Übersendung weiterer Abrechnungsunterlagen.

BGH v. 13.9.2006 – VIII ZR 71/06 – in WuM 2006, 618 und NZM 2006, 926