BGH – Heizkostenverteilung bei Leerstand

  1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.
  2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.
  3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er – ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14 –, juris in WuM 2015, 94

BGH – Betriebskosten und kalenderübergreifende Versorgerrechnungen

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnen der Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorger, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

BGH, Urteil vom 2.4.2014 – VIII ZR 201/13 – in WuM 2014, 420

LG Berlin – Einsicht in Verbrauchsdaten

Der Mieter kann aufgrund der Mitteilung des Gesamtverbrauchs und seines Eigenverbrauchs nur die mathematische Richtigkeit der Berechnung des Verhältnisses zwischen beiden Werten überprüfen. Der Mieter hat aber auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter zur Kontrolle von Abweichungen.

LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2013 – 67 S 164/13 – in WuM 2014, 29

BGH – Heizkosten nach Abgrenzungsprinzip

  1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300).
  2. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.
  3. Eine Heizkostenabrechnung, bei der die Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip ermittelt sind, leidet an einem materiellen Fehler, der (inhaltlich beschränkt auf die Höhe der ursprünglich berechneten Nachzahlung) auch noch nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs.3 BGB geltend gemacht werden kann.

BGH, Urteil vom 01.02.2012 -VIII ZR 156/11- in WuM 2012, 143

BGH – Abrechnungseinheit, Betriebskostenabrechnung

  1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorherige Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.
  2. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keine Angaben über die Kosten des Stroms oder-über die Angabe der verbrauchten Wärmemengen (Fernwärme) hinaus- über die der Zählerstände.
  4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.
  5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung „direkt“ an den Mieter weitergeben.

BGH, Beschluss vom 13.9.2011 -VIII ZR 45/11- in WuM 2011, 684

LG Berlin – fehlende Heizkostenverteiler egal (Aprilscherz)

  1. Allein aus dem Umstand, dass das Bad nicht mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet ist, folgt nicht, dass die Heizkosten der gesamten Wohnung nach Fläche umgelegt werden müssen.
  2.  Grundsätzlich können die Heizkosten für einen Raum geschätzt werden, in dem ein Verbrauchserfassungsgerät fehlt (Anschluss BGH, 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, Grundeigentum 2007, 1686).
  3.  Mangels Angabe der Schätzungsgrundlage ist die Heizkostenabrechnung insoweit formell unwirksam. Die Unwirksamkeit führt nicht dazu, dass die gesamten Heizkosten für die Wohnung nach Fläche umgelegt werden müssen.

LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 -63 S 409/10- in GE 2011, 612

Anmerkung: Ob es sich bei diesem Urteil um einen absichtlichen Aprilscherz handelte,  ist mir nicht bekannt.  Jedenfalls lagen die Voraussetzungen für eine Schätzung nur des betroffenen- bzw. fehlenden fehlenden Heizkostenverteilers nicht vor aus mehreren Gründen: Der Vermieter hatte (grob fahrlässig und damit schuldhaft) mehrere Jahre nichts unternommen, um den fehlenden Heizkostenverteiler zu ersetzen. Eine Teilschätzung einzelner Räume ist durch das vom (mehr …)

Aufschlüsselung Kosten bei Abrechnung Wärmecontracting

Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (Festhaltung BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 und BGH, 16. April 2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008, 442).

BGH, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -VIII ZR 145/10- in WuM 2011, 219 und GE 2011, 609

BGH – anfängliches Wärmecontracting bei fehlender Vertragsklausel

Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen „Wärmecontractor“ durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist.

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 244/06 – in GE 2007, 1118 und WuM 2007, 445

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