LG Berlin–kein Kürzungsrecht bei fehlendem Wärmezähler

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren.
LG Berlin, Urteil vom 15. Juni 2017 – 67 S 101/17 – in GE 2017, 951

BGH – Heizkostenverteilung bei Leerstand

  1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.
  2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.
  3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er – ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14 –, juris in WuM 2015, 94

BGH – Betriebskosten und kalenderübergreifende Versorgerrechnungen

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnen der Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorger, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

BGH, Urteil vom 2.4.2014 – VIII ZR 201/13 – in WuM 2014, 420

LG Berlin – Einsicht in Verbrauchsdaten

Der Mieter kann aufgrund der Mitteilung des Gesamtverbrauchs und seines Eigenverbrauchs nur die mathematische Richtigkeit der Berechnung des Verhältnisses zwischen beiden Werten überprüfen. Der Mieter hat aber auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter zur Kontrolle von Abweichungen.

LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2013 – 67 S 164/13 – in WuM 2014, 29

Kürzungsrecht bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen?

Frage: Kann der Mieter nach der ersten Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung (oder den Saldo) kürzen, weil die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu niedrig waren? Es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug.

Antwort: Nein, allein aus dem Umstand, dass die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht kostendeckend sind, kann der Mieter keine Ansprüche herleiten. Insbesondere ist dies kein Grund dafür, den Saldo aus der folgenden Abrechnung zu kürzen.

Die Vereinbarung zu hoher oder zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420; Leitsatz zu 2). Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass selbst die deutliche Überschreitung der durch die Höhe der Vorauszahlungen vorgegebenen Kosten keine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt (BGH, Urteil vom 11.02.2004 -VIII ZR 195/03- in WuM 2004, 201 mit weiteren Nachweisen).
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BGH – Heizkostenverteiler mit Funkablesung

Der Mieter hatte nach § 4 Abs. 2 HKV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch einen Funk basiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 326/10- in WuM 2011, 625

BGH – Abrechnungseinheit, Betriebskostenabrechnung

  1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorherige Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.
  2. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keine Angaben über die Kosten des Stroms oder-über die Angabe der verbrauchten Wärmemengen (Fernwärme) hinaus- über die der Zählerstände.
  4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.
  5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung „direkt“ an den Mieter weitergeben.

BGH, Beschluss vom 13.9.2011 -VIII ZR 45/11- in WuM 2011, 684

BGH – Belegeinsicht und Betriebskosten, Gefälligkeitsbelege

  1. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Abrechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung kommt nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.
  2. Übersendet ein Vertreter des Vermieters aus Gefälligkeit einzelne Belege, so entsteht dadurch kein vertraglicher Anspruch des Mieters auf vollständige Übersendung weiterer Abrechnungsunterlagen.

BGH v. 13.9.2006 – VIII ZR 71/06 – in WuM 2006, 618 und NZM 2006, 926