Neuerungen durch EnEV 2014

Zum 01.05.2014 treten Änderungen bei Inseraten und Besichtigung sowie Vermietung von Wohnungen durch die Novellierung der Energie-Einsparverordnung in Kraft. Insbesondere muss bei der Besichtigung von Wohnungen eine Kopie des Energieausweises vorliegen (Vorschlag: Innenseite Eingangstür Kopie des Energieausweises ankleben, damit niemand das vergisst). Bei der Vermietung von Wohnungen muss eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden (zum Beispiel als Anlage 5 zum Mietvertrag). Die Beifügung zum Mietvertrag ist nicht zwingend. Der Energieausweis muss dann aber separat ausgehändigt werden, wobei der Mieter mit seiner Unterschrift bestätigt, den Energieausweis erhalten zu haben. Dies ist letztlich fehlerträchtig (Anpassung der Vertragsformulare ist erforderlich) und eher umständlich.

Die Änderungen im Detail:
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LG Berlin – drittschützende Förderungsverträge

  1. Die Regelung in einem Förderungsvertrag zwischen einem Hauseigentümer und einem öffentlichen Förderungsgeber, wonach der Eigentümer verpflichtet ist, die Mieter über die in dem Vertrag eingegangenen sie berührenden Verpflichtungen zu unterrichten und im Mietvertrag darüber aufzuklären, dass Kosten für die Aufzugsnutzung nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden können, die der Aufzugsnutzung zugestimmt haben, hat drittschützende Wirkung (Festhaltung LG Berlin, 18. September 2000, 67 S 518/99, Grundeigentum 2000, 1540; Abgrenzung BGH, 19. Januar 2011, VIII ZR 87/10, WuM 2011, 110).
  2. Hat der Vermieter es bei Abschluss des Mietvertrages unterlassen, den Mieter darauf hinzuweisen, dass es ihm freistehe, der (kostenpflichtigen) Nutzung des Fahrstuhls zuzustimmen oder seine Zustimmung zu verweigern mit der Folge, dann auch nicht zur Tragung der insoweit anfallenden Betriebskosten verpflichtet zu sein, so steht dem Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der mit der Betriebskostenabrechnung geltend gemachten Aufzugskosten zu.

LG Berlin, Urteil vom 01. November 2012 – 67 S 88/12 – in WuM 2013, 42 zitiert nach juris

Kürzungsrecht bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen?

Frage: Kann der Mieter nach der ersten Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung (oder den Saldo) kürzen, weil die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu niedrig waren? Es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug.

Antwort: Nein, allein aus dem Umstand, dass die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht kostendeckend sind, kann der Mieter keine Ansprüche herleiten. Insbesondere ist dies kein Grund dafür, den Saldo aus der folgenden Abrechnung zu kürzen.

Die Vereinbarung zu hoher oder zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420; Leitsatz zu 2). Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass selbst die deutliche Überschreitung der durch die Höhe der Vorauszahlungen vorgegebenen Kosten keine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt (BGH, Urteil vom 11.02.2004 -VIII ZR 195/03- in WuM 2004, 201 mit weiteren Nachweisen).
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KG – Haftung des Vermieters für fehlerhaften Hinweis zur Renovierungspflicht

Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende aufgrund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, schuldet der Vermieter den Ersatz dem Mieter entstandener Rechtsanwaltskosten.

KG, Urteil vom 18.05.2009 -8 U 190/08- in GE 2009, 1044