BGH-Eigenbedarf für GbR, Anbietpflicht

  1. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.
  2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02 – in WuM 2003, 464).
  3. Die Verletzung dieser Anbieterpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochen Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit und unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11 – in WuM 2012, 160).

BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – in WuM 2017, 94

BGH–Haftung des Mieters bei Cannabis in der Wohnung

  1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.
  2. Es fehlt jedoch an einer adäquaten Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden (hier: durch Polizeieinsatz zerstörte Wohnungseingangstür), wenn die zur Beschädigung der WE-Tür führende Durchsuchung sich nicht auf den aktuellen Besitz von Betäubungsmitteln bezieht, die nur als “Zufallsfund” bei der Durchsuchung vorgefunden werden, sondern auf zeitlich ältere Vorwürfe zum gewerbsmäßigen Drogenhandel. Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 49/16 –, juris und WuM 2017, 10

Orientierungssatz
Wurde die Wohnungseingangstür beim Vollzug eines Durchsuchungsbeschlusses wegen unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln von den Polizeikräften aufgebrochen und beschädigt, so ist der Mieter wegen fehlender äquivalenter Kausalität trotz der von ihm zu vertretenden Obhutspflichtverletzung nicht nach § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des dem Vermieter aufgrund der Beschädigung der Eingangstür entstandenen Schadens verpflichtet, wenn der Mieter aufgrund der im Rahmen der Durchsuchung bei ihm aufgefundenen Betäubungsmittel gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BtMG verurteilt worden ist und nicht wegen der dem Durchsuchungbeschluss zugrunde liegenden Tatvorwürfe des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln.(Rn.18)

BGH–Schadensersatz nach Eigenbedarfskündigung

  1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB reicht eine so genannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  2. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel (stimmig) darzulegen, aus welchem Grund der mit Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, ob liegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 –).

BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 – in WuM 2016, 743

BGH-Vorgeschobener Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfs Person den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines doch noch gelingen den gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

BGH, Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 – in WuM 2016, 426

BGH – Inanspruchnahme des Mieters bei Versicherungsschaden

  1. Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 3. November 2004, VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 3; vom 10. November 2006, V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014, VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 5).
  2. Zur Frage des erledigenden Ereignisses bei der Beseitigung eines Mangels der Mietsache zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 8. Mai 1985, IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274 [zur Auskunftserteilung]).

BGH, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13 –, juris in WuM 2015, 88

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BGH – Schlüsselverlust, Schließanlage und Schadensersatz

  1. Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage).
  2. Eine erhebliche Wertminderung der Schließanlage tritt jedenfalls nicht allein dadurch ein, dass der Mieter einen ihm anvertrauten Schlüssel für diese Schließanlage verliert.

BGH, Urteil vom 5.3.2014 – VIII ZR 205/13 – in WuM 2014, 279

LG Berlin – unzutreffende Tatsachenbehauptung

  1. Der Mieter muss sich eine Pflichtwidrigkeit eines anwaltlichen Vertreters auch dann zurechnen lassen, wenn er von Details des Sachvortrags keine Kenntnis hat.
  2. Es begründet keine erhebliche Vertragsverletzung, wenn für ein Mieter wegen „Kunstsammlung und Bibliothek“ in der betroffenen Wohnung die Geltendmachung von objektiv überhöhten Beträgen als Aufwendungsersatz angekündigt wird für den Fall, dass der Vermieter seine (unwirksame) Modernisierungsankündigung nachbessern sollte.
  3. Zu den Anforderungen an die Geltendmachung von Modernisierungs bedingte Aufwendungsersatz als Vorschuss.

LG Berlin, Urteil vom 16.4.2010 -65 S 307/09- in WuM 2011,220

KG – Schönheitsreparaturen in DDR-Altmietverträgen

Die Klausel „Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.“ in einem zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB geschlossenen Mietvertrag über eine im ehemaligen Ost-Berlin gelegene Wohnung verpflichtet der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hat der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten erstreckt.

KG Berlin, RE in Mietsachen vom 16. Oktober 2000 – 8 RE-Miet 7674/00 – in WuM 2000, 590 zitiert nach juris

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