BGH – Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – in GE 2015, 649 und WuM 2015, 338

BGH – Ansparen von Schönheitsreparaturen

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

„Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen.

(BGH, Urteil vom 03. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13 –, juris) in WuM 2015, 80

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BGH – Schockfarben und Renovierungspflicht

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

BGH, Urteil vom 06. November 2013 – VIII ZR 416/12 –, in WuM 2014, 23

BGH – Verjährung bei rechtsgrundloser Renovierung

Ersatzansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos ausgeführte Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und ebenso ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Mieters infolge Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklauseln verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB.

BGH, Beschluss vom 4.5.2011 -VIII ZR 265/10- in WuM 2011, 418

BGH – Weißen der Decken, unwirksame Farbwahlklausel

Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: … das Weißen der Decken und Oberwände“ ist als Diktat der Ausführungsart und Farbwahl unwirksam, da der Begriff „Weißen“ zumindest auch als Anstrich mit weißer Farbe zu verstehen ist.

BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 -VIII ZR 50/09- in GE 2010, 405 oder WuM 2009, 655

Die verwendete Klausel ist in Berliner Formularen des Anbieters RNK insbesondere in den 80er Jahren sehr häufig verwendet worden.

BGH – Außenanstrich Fenster und Parkettversiegelung als Schönheitsreparaturen

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286).

BGH, Urteil vom 13.01.2010 -VIII ZR 48/09- in WuM 2010, 85

KG – Schönheitsreparaturen in DDR-Altmietverträgen

Die Klausel „Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.“ in einem zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB geschlossenen Mietvertrag über eine im ehemaligen Ost-Berlin gelegene Wohnung verpflichtet der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hat der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten erstreckt.

KG Berlin, RE in Mietsachen vom 16. Oktober 2000 – 8 RE-Miet 7674/00 – in WuM 2000, 590 zitiert nach juris

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