LG Berlin-Unpünktliche Mietzahlungen ohne Verschulden

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.

LG Berlin, Urteil vom 29. November 2016 – 67 S 329/16 –, juris und WuM 2017, 26

BGH – Vertragsverletzung als Kündigungsgrund

  1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
  2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden. 3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Nebenpflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Verletzung der Obhutspflicht auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

BGH, Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15 – in WuM 2016, 365

BGH – Kündigung Gewerbemiete wegen fehlender Kaution

Der Vermieter ist berechtigt, ein Gewerbemietverhältnis wegen fehlender Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution zu kündigen. Der Kündigung muss eine Abmahnung vorausgegangen sein.Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig. Die Abmahnung ist wegen § 543 Abs. 2 BGB erforderlich, da die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung in derartigen Fällen regelmäßig nicht unbedingt notwendig ist und der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen.

BGH Urteil vom 21.03.2007 –XII ZR 36/05 – in GE 2007, 711