LG Berlin – Einsicht in Verbrauchsdaten

Der Mieter kann aufgrund der Mitteilung des Gesamtverbrauchs und seines Eigenverbrauchs nur die mathematische Richtigkeit der Berechnung des Verhältnisses zwischen beiden Werten überprüfen. Der Mieter hat aber auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter zur Kontrolle von Abweichungen.

LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2013 – 67 S 164/13 – in WuM 2014, 29

BGH – Abrechnung Betriebskosten nur für einzelne Wohnung

Vom Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung zu tragende Betriebskosten (hier: Grundsteuer), die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht „weiterzuleiten“ (Festhaltung BGH, 15. März 2011, VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281 und BGH, 13. September 2011, VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684; Aufgabe BGH, 26. Mai 2004, VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403).

BGH, Urteil vom 17. April 2013 – VIII ZR 252/12 – in WuM 2013, 358

BGH – Vorauszahlungen nach fehlerhafter Abrechnung

  1. Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung.
  2. Ein Anspruch auf (geänderte-) Vorauszahlungen entsteht nur im Umfang der inhaltlich richtigen Nebenkostenabrechnung.
  3. Der Mieter ist daher berechtigt, seine Nebenkostenvorauszahlungen entsprechend anzupassen, wenn er (zu Recht) inhaltliche Fehler einer Abrechnung durch Gegenrechnung beseitigt.

BGH, Urteil vom 06. Februar 2013 – VIII ZR 184/12 – in WuM 2013, 235

BGH – Nachberechnung von Betriebskosten

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen (hier: Grundsteuer) vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.

BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 – VIII ZR 264/12 – in WuM 2013, 108

BGH – Abrechnung von Eigenleistungen mit Angestellten

Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.

BGH, Urteil vom 14. November 2012 – VIII ZR 41/12 – in WuM 2013, 44

Der BGH stellt klar, dass Eigenleistungen auch dann umlagefähig sind, wenn Sie durch Arbeitnehmer des Vermieters erbracht werden. Umlagefähig sind nur die fiktiven Kosten eines externen Dienstleister, aber immer ohne Umsatzsteuer.

BGH – Wartung Therme Gasetagenheizung

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991, VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).

BGH, Urteil vom 07. November 2012 – VIII ZR 119/12 – in WuM 2013, 31

LG Berlin – Flächenangaben und Betriebskosten

  1. Unrichtige Flächenangaben stehen der formellen Wirksamkeit der im übrigen die Mindestanforderungen erfüllenden Betriebskostenabrechnung nicht entgegen.
  2. Pauschale Einwendungen des Mieters innerhalb der Einwendungsfrist sind nicht zu berücksichtigen.
  3. Sind nach dem Mietvertrag bestimmte Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche überlassen, handelt es sich um eine individuelle Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Lage einzelner Mittel vermietete Räume (hier: tagesbelichteter Büroraum) im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtigt.
  4. Die öffentlich rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Räumen im Souterrain berechtigt solange nicht zur Minderung, wie die zuständigen Behörden gegen die Nutzung nicht eingeschritten sind.

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 -67 S 1/12- in GE 2012, 1701

Kürzungsrecht bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen?

Frage: Kann der Mieter nach der ersten Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung (oder den Saldo) kürzen, weil die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen zu niedrig waren? Es handelt sich um einen Neubau mit Erstbezug.

Antwort: Nein, allein aus dem Umstand, dass die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nicht kostendeckend sind, kann der Mieter keine Ansprüche herleiten. Insbesondere ist dies kein Grund dafür, den Saldo aus der folgenden Abrechnung zu kürzen.

Die Vereinbarung zu hoher oder zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420; Leitsatz zu 2). Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass selbst die deutliche Überschreitung der durch die Höhe der Vorauszahlungen vorgegebenen Kosten keine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt (BGH, Urteil vom 11.02.2004 -VIII ZR 195/03- in WuM 2004, 201 mit weiteren Nachweisen).
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LG Berlin – Belegeinsicht und Termin

Der Mieter kann die Begleichung einer Forderung aus Betriebskostenabrechnung nicht verweigern, wenn die Hausverwaltung zwar mitgeteilt hatte, dass Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung stehen, eine Terminanfrage des Mieters aber nicht beantwortet hatte.

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 14.6.2012 -67 S2 144/12- in GE 2012, 1038

AG Wetzlar – Betriebskosten Belegeinsicht und Zurückbehaltungsrecht

Die Möglichkeit zur Belegeinsicht durch den Mieter ist gegeben, wenn der Vermieter seine Bereitschaft zur Belegeinsicht erklärt, den Ort der möglichen Einsichtnahme angibt und den Mieter um Mitteilung eines Termins bittet. Wenn der Mieter dem nicht nachkommt und eine ihm eröffnete Gelegenheit zur Belegeinsichtnahme nicht nutzt, kann er keine inhaltlichen Einwendungen gegen die ihm erteilte Abrechnung erheben (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1351, zit. n. juris).

AG Wetzlar, Urteil vom 04.06.2012 -38 C 264/12- in GE 2012, 1235