BGH – Schallschutz, Baujahr und Mangel

  1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586; vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, GE 2009, 973; vom 7. Juli 2010, VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110 = NJW 2010, 3088 und vom 1. Juni 2012, V ZR 195/11, NJW 2012, 2725).
  2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, aaO und vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).
  3. Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet.

BGH, Urteil vom 05.06.2013 -VIII ZR 287/12- in GE 2013, 938 und WuM 2013, 606

BGH – Garagenmietvertrag und Kündigungsschutz

  1. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mittelverhältnisse nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. (Fortführung von BGH, VIII ZR 251/10 – WuM 2012,14)
  2. Eine von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweichende Kündigungsfrist für die Garage lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich um 2 rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handeln sollte. Dies gilt selbst dann, wenn Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen und bei Mieterhöhungen Wohnraum- und Garagenmiete im selben Verhältnis angehoben wurden.

BGH, Hinweisbeschluss vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/13 – in WuM 2013, 421

BGH – Mietermix, Bordell als Mangel

  1. Ohne eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag über einen bestimmten „Mietermix“ oder ein bestimmtes „Milieuniveau“ kann allein aus der Vermietung weiterer Räume in dem Mietobjekt an einen Gewerbebetrieb, von dem die abstrakte Gefahr ausgeht, dass andere Mieter im Gebrauch der Mietsache Beeinträchtigungen erfahren (hier: Vermietung an ein bordellartiges Massageinstitut), nicht auf einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geschlossen werden.
  2. Erst wenn bei einem Mieter eine konkrete und mehr als nur unerhebliche (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eintritt, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Minderung der Miete führt.

BGH, Urteil vom 26.09.2012 -XII ZR 122/11- in GE 2012, 1553 und WuM 2012, 671

LG Berlin – Minderung bei vorhersehbarem Baulärm

  1. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden muss.
  2. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder Baulücken in der Nachbarschaft.
  3. Für einen Ausschluss der Mietminderung ist maßgebend, ob der Mieter bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: zwölf Jahre).

LG Berlin, Beschluss vom 5.4.2012 -63 S5 192/11-in GE 2012, 833

BGH – Ende des „Lärmprotokolls“

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mittelbaus genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (partiell lernen, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur beispielsweise) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten; der Vorlage eines Lärmprotokolls bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 -VIII ZR 155/11- in WuM in 2012, 269

AG Mitte – 50 % Kürzung bei Winterdienst

  1. Der Reinigungsvertrag eines Winterdienstes ist als Werkvertrag einzuordnen.
  2. Die Vollendung des Werkes ersetzt in derartigen Fällen gemäß § 646 BGB die Abnahme.
  3. Eine Schlechterfüllung mit der Folge einer Minderung der Vergütung um 50 % (der hälftigen Vergütung für eine Saison) liegt jedenfalls dann vor, wenn an 6 von ingesamt 9 beanstandeten Tagen der Winterdienst nicht entsprechend den Anforderungen des Berliner Straßenreinigungsgesetzes erbracht wurde.

AG Mitte, Urteil vom 01.02.2012 -29 C 54/10- in GE 2012, 408

LG Berlin – Klage auf Trittschallschutz

  1. Ein Klageantrag auf Herstellung eines Schall- und Trittschallschutzes ist nur hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe – etwa DIN-Normen oder Dezibel-Grenzen- konkretisiert ist.
  2. Der Vermieter ist nicht zu einer Anpassung der Wohnung an aktuelle technische Bauvorschriften verpflichtet. Bei einem Altbau kann der Mieter daher auch nur die einem Altbau entsprechende Trittschalldämmung erwarten. Diese genießt Bestandsschutz.
  3. Ein Gewerbebetrieb muss stets die aktuell geltenden technischen Immissionsanforderungen einhalten. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Einhaltung der entsprechenden Immissionsgrenze richtet sich aber nicht auf den Einbau eines Schall- und Trittschallschutzes. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, auf welche Weise er die Einhaltung der entsprechenden Grenzwerte gewährleistet.

LG Berlin, Urteil vom 16.12.2011 -63 S 111/11- in GE 2012, 273

AG Schöneberg – Kinderwagen im Hausflur

Ein Mieter kann jedenfalls dann nicht verlangen, dass der Vermieter das abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus verbietet, wenn diese Kinderwagen nicht angekettet sind und deshalb verschoben werden können, so dass ein Rettungs Weg nicht versperrt wird.

Auch die in der jüngeren Vergangenheit verübten Anschläge und Brände rechtfertigen nicht die Annahme einer konkreten Gefahr, die in Vermieter zum Einschreiten verpflichten würde.

AG Schöneberg, Urteil vom 1.12.2011 -109 C 161/11-in in GE 2012,135