OLG Düsseldorf – umlagefähige Hauswartskosten

  1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs-und Beweislast.
  2. Die Vereinbarung der Umlage von Kosten für das Management ist intransparenter sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.
  3. Die Anwendung der Klausel zu den Kosten für das Management kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

    OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 -I-24 U 153/10- in GE 2012, 483

KG – Schadensersatz bei „kalter Räumung“ von Garagen

  1. Die vom BGH in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2010, VIII ZR 45/09, dargestellten Grundsätze sind auch auf die eigenmächtiger Inbesitznahme einer Garage durch den Vermieter ohne gerichtlichen Titel anwendbar.
  2. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer u.a. mit Reifen, Motor- und Getriebeteilen und Werkzeug vollgestellten Garage und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.
  3. Der Vermieter, der eine Garage in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der geräumten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.

KG, Urteil vom 14.07.2011 -12 U 149/10- in GuT 2011, 158

BGH – Rauchverbot und Gewerbemangel

  1. Das Rauchverbot gemäß § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellte kein Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.
  2. Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehenen Raucherbereich einrichten kann.

    BGH, Urteil vom 13.7.2011-XII ZR 189/09- in GE 2011, 1227

KG – Gewerbezweck, Feuerwerkskörper als Spielwaren

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberaum als Mietzweck den „Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung“, so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich nicht um Spielwaren.

KG, Urteil vom 06.06.2011 -8 U 9/11- in GuT 2011, 145 und GE 2011, 1083

KG – vollständige Versorgungssperrung bei Friseur

Mit der Beendigung des Mietvertrages (hier: Ladenlokal mit Frisörsalon) endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben zur Versorgungsleistung verpflichtet bleibt, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Gebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Räumungsinteresse des Vermieters. Es muss bei der Abwägung zurück stehen, wenn der Mieter auf die Versorgungsleistung (hier: Wasser) für seine Gewerbe zwingend angewiesen ist.

KG, Beschluss vom 16.5.2011-18 U 2/11- in WuM 2011, 519

LG Berlin – Umsatzmiete und fehlende Abschlüsse

Die Weigerung des Geschäftsraummieters zur Vorlage testierte Jahresabschlüsse und anderer Umsatznachweise kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen, wenn eine Umsatzmiete vereinbart ist, deren Änderung oder Erhöhung dem Vermieter ohne die Nachweise unmöglich gemacht wird.

LG Berlin, Urteil vom 25.3.2011-12 O 449/10- in GE 2011, 690

Üble Nachrede des Vermieters – Zerrüttungskündigung des Mieters

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil vom 15.09.2010 -XII ZR 188/08- in GE 2010, 1413

Arglistanfechtung des Mietvertrags; Aufklärungspflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.

BGH, Urteil vom 11.08.2010 -XII ZR 192/08- in GE 2010, 1416

Zu den Aufklärungspflichten des Gewerbemieters über Umstände, die für den Vermieter nicht erkennbar sind und über das allgemeine Vermietungsrisiko unter Berücksichtigung des Gewerbezwecks hinaus gehen (hier: „Thor Steinar“ Laden in Verbindung mit Rechtsextremismus).

Zahnarztpraxis mit feuchtem Keller

  1. Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis“, so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.
  2. In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.
  3. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.

KG Berlin, Beschluss vom 05.07.2010 -12 U 172/09- in GuT 2010, 218

Sonderkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

  1. Ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung eines Ladengeschäfts vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen. Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären. Allerdings muss sich ein Vermieter, der nicht nur die Zustimmung zu einer Untervermietung, sondern auch die zu einer Nutzungsänderung allein bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen darf, an dieser Gestaltung festhalten lassen und kann nicht erwarten, durch eine Ausdehnung des Begriffs des „wichtigen Grundes“ zu Lasten des Mieters nicht Vertragsinhalt gewordene Einschränkungen zu realisieren.
  2. Haben die Parteien vereinbart, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen darf, der Mieter also darüber hinaus einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat und verweigert der Vermieter bei einer derartigen Vertragsgestaltung seine Zustimmung zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, begeht er eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB und macht sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010- I-24 U 32/10 – in GE 2011, 336