Kategorie: Gewerbemiete

Zahnarztpraxis mit feuchtem Keller

  1. Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis“, so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.
  2. In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.
  3. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.

KG Berlin, Beschluss vom 05.07.2010 -12 U 172/09- in GuT 2010, 218

Sonderkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

  1. Ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung eines Ladengeschäfts vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen. Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären. Allerdings muss sich ein Vermieter, der nicht nur die Zustimmung zu einer Untervermietung, sondern auch die zu einer Nutzungsänderung allein bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen darf, an dieser Gestaltung festhalten lassen und kann nicht erwarten, durch eine Ausdehnung des Begriffs des „wichtigen Grundes“ zu Lasten des Mieters nicht Vertragsinhalt gewordene Einschränkungen zu realisieren.
  2. Haben die Parteien vereinbart, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen darf, der Mieter also darüber hinaus einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat und verweigert der Vermieter bei einer derartigen Vertragsgestaltung seine Zustimmung zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, begeht er eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB und macht sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010- I-24 U 32/10 – in GE 2011, 336

BGH – Abrechnungsfrist Gewerbe, Ausschluss mit Nachforderungen

  1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
  2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskos- tennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
  3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass derVermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.

BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XIIZR 22/07 – in GE 2010, 406

BGH – Abrechnungsreife Gewerbemiete

  1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet, soweit der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat. Diese Frist, mit deren Ablauf Abrechnungsreife eintritt, endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
  2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
  3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat.

BGH, Urteil vom 27.01.2010 -XII ZR 22/07- in GE 2010, 406

Ferienwohnung als zulässige Wohnnutzung bei Wohnungseigentum

  1. Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offen gelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt.
  2. Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.

BGH, Urteil vom 15.01.2010 -V ZR 72/09- in WuM 2010, 376; GE 2010, 345

KG – Schriftform bei Nachtrag mit Telefax (Gewerbe)

Haben die Parteien nach Verhandlungen über eine Änderung der Miethöhe sowohl für das Übersenden des Entwurfs der Vereinbarung als auch für das Übermitteln des vom Mieter unterschriebenen Exemplars sowie für das Übermitteln der Unterschrift des Vermieters auf der Vereinbarung den Weg des Telefax gewählt, haben sie eine vertraglich vereinbarte Schriftform für Vertragsänderungen einver- nehmlich abgeändert.

In einem solchen Fall kann dahinstehen, ob nach § 127 Abs. 2 Satz 1
BGB zur Wahrung der Schriftform jedenfalls eine der Parteien einen
unterschriebenen Brief übermitteln muss.
KG, Urteil vom 14. Dezember 2009-12 U 13/09- in GE 2010, 412

BGH – Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung

Die Umlage von“Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR109/08- in GE 2010, 261

KG – Gewerbemietvertrag durch falschen Vertreter

Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) dieses schwebend unwirksamen Vertrages durch den Vertretenen in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages, jedenfalls aber in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen.
KG, Beschluss vom 30. November 2009 -12 U 23/09 – in GE 2010, 411

BGH – Fehlende Schriftform bei fehlendem Vorstandsmitglied

Bei Abschluss eines Mitvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.

BGH, Urteil vom 04.11.2009 -XII ZR 86/07- in GE 2010, 53