BGH: Schriftformklausel im Gewerbemietvertrag

  1. Eine formularmäßige Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen des (Gewerbe-)Mietvertrages generell der Schriftform bedürfen, verstößt gegen den Grundsatz des Vorrangs der Individualvereinbarungen und ist daher unwirksam (Bestätigung BGH VIII ZR 93/94 in NJW 1995, 1488).
  2. Jedoch haben nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen auch Vorrang vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse.

BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -in GE 2005, 1546 und NJW 2006, 138

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KG: Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum ist vertragsimmanent

Auch bei Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum gehört es – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes – zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass der Vermieter in unmittelbarer Nachbarschaft keinen Konkurrenzbetrieb zulässt oder selbst eröffnet.

KG, Beschluss vom 05.09.2005 – 12 U 95/05 – in GE 2005, 1426

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BGH – formularmäßige Abwälzung von Instandhaltungskosten bei Gewerbe

Die formularmäßige Abwälzung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerbemieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG und § 307 BGB.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 -XII ZR 158/01- in GE 2007, 1112

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BGH: Keine Anpassung von Gewerbestaffelmiete, Wegfall der Geschäftsgrundlage

BGH zum „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ bei verfehlter Umsatzerwartung (Gewerbemiete).
Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnisseen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 – XII ZR 8/00 -, NJW 00, 2384, 2385; GE 02, 1056).

BGH v. 27.10.2004 – XII ZR 175/02 -, NZM 05, 63

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KG – Ausfrieren von Gewerbemietern zulässig

Die Unterbrechung der Wasser- oder Heizungsversorgung durch den Vermieter ist -jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB.

KG 12 W 21/04 vom 08.07.2004; GE 2004, 1171

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KG – Verspätete Annahme eines Gewerbemietvertrags durch Hausverwalter

Fehlende Schriftform bei verspäteter Annahme eines Vertragsangebots, Abschluss des Gewerbemietvertrags, § 146 BGB a.F. § 150 Abs 1 BGB

Hat der Mietinteressent auf dem von der Hausverwaltung des Vermieters verwendeten Vertragsformular ein Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages abgegeben, nachdem bereits eine Vorprüfung der Hausverwaltung bezüglich des gewünschten Mietvertrages stattgefunden hatte, so gilt für die Annahme des Vertragsangebots eine Frist von lediglich vier bis fünf Tagen (zwei bis drei Tage Überlegungsfrist sowie zwei weitere Tage für die Übermittlung). Eine nach Ablauf dieser Frist erklärte Annahme ist verspätet (Festhaltung KG Berlin, 22. März 1999, 23 U 8203/98).

KG, Urteil vom 04.12.2000 -8 U 304/99- in WuM 2001, 111 und GE 2001, 418

KG – Verspätete Annahme eines Vertragsangebotes duch Hausverwalter

Schriftform des Gewerbemietvertrags, § 147 Abs. 2 BGB, § 150 BGB

Behält sich der Vermieter die Annahme oder Ablehnung des ihm vorliegenden Mietvertragsangebots des Mieters vor, so richtet sich die Annahmefrist , bis zu deren Ablauf die Annahmeerklärung dem Mietinteressenten zugegangen sein muß, nach den regelmäßigen Umständen, soweit anderes nicht vereinbart ist. (Hier: Übermittlung der Annahmeerklärung der Hausverwaltung zum Formularmietvertrag über Ladenräume innerhalb fünf Werktagen als nach den Umständen großzügig bemessener Zeitraum).

KG, Urteil vom 22.03.1999 -23 U 8203/98- in WuM 1999, 323