Kategorie: Kündigung

BGH – Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

  1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
  2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
  3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08- in WuM 2009, 183 und GE 2009, 381

BGH – Zahlungsverzug und Kündigung bei Gewerbemiete

  1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.
  2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.
  3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

BGH v. 23.7.2008 – XII ZR 134/06 -in WuM 2008, 595 und NJW 2008, 3210

Keine Anbietpflicht für später frei werdende Alternativwohnung

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst.

BGH, Urteil vom 04.06.2008 -VIII ZR 292/07- in GE 2008, 1048

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BGH – ordentliche Kündigung ohne Abmahnung

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
BGH v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -, WuM 2008, 31; GE 2008, 114

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BGH – Kündigung Gewerbemiete wegen fehlender Kaution

Der Vermieter ist berechtigt, ein Gewerbemietverhältnis wegen fehlender Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution zu kündigen. Der Kündigung muss eine Abmahnung vorausgegangen sein.Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig. Die Abmahnung ist wegen § 543 Abs. 2 BGB erforderlich, da die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung in derartigen Fällen regelmäßig nicht unbedingt notwendig ist und der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen.

BGH Urteil vom 21.03.2007 –XII ZR 36/05 – in GE 2007, 711

BGH: Eigenbedarfskündigung für Wohn- und Gewerbezwecke

Der Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung nicht nur für Wohnzwecke, sondern überwiegend für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, steht der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Der Mieter war auf Grund einer Eigenbedarfskündigung zur Räumung verurteilt worden. Er begehrte vergeblich Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.

BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 – in GE 2005, 1548 und WuM 2005, 779

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LG Berlin: Räumungsklage auch gegen ausgezogenen Mieter

Die Räumungsklage des Vermieters gegen den ausgezogenen Mitmieter ist zulässig und begründet, denn mehrere Mieter schulden die Räumung als Gesamtschuldner (Aufgabe der Rechtsprechung der Kammer in GE 2003, 529).

LG Berlin, Urteil vom 16.09.2005 – 64 S 244/05 – in GE 2005, 1431

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KG: Einstellen der Stromversorgung im laufenden Mietverhältnis unzulässig.

1. Innerhalb des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die von ihm zu erbringenden Versorgungsleistungen einzustellen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung von Mietzins in Verzug befindet.

2. Dies gilt erst recht dann, wenn es sich um ein Mischmietverhältnis mit Wohnraumnutzung handelt.

KG, Beschluss vom 29.08.2005 – 8 U 70/05 – in GE 2005, 1429

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BGH: Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug

  1. Kün­digt der Ver­mie­ter ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis we­gen er­heb­li­cher Zah­lungs­rücks­tän­de ge­mäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB we­gen Zah­lungs­ver­zug des Mie­ters frist­los und hilfs­wei­se auch frist­ge­mäß, lässt der nach­träg­li­che Aus­gleich der Rück­stän­de in­ner­halb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die frist­lo­se Kün­di­gung un­wirk­sam wer­den, nicht da­ge­gen auch oh­ne Wei­te­res die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung.
  2. Die nach­träg­li­che Zah­lung ist je­doch bei der Prü­fung, ob der Mie­ter sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht un­er­heb­lich ver­letzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu be­rück­sich­ti­gen.

BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 6/04 – in NZM 2005, 334 und WuM 2005, 250

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