BGH – Mietspiegel, Spanneneinordnung, Orientierungshilfe vs. Gutachten

1. Zur Zu­läs­sig­keit der Schät­zung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ge­mäß § 287 ZPO im Rah­men ei­nes Miet­er­hö­hungs­ver­fah­rens, wenn zur Ein­ord­nung der Woh­nung in die Miet­spie­gel­span­nen ei­nes qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels ei­ne Ori­en­tie­rungs­hil­fe als Schätz­grund­la­ge zur Ver­fü­gung steht.

2. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung nicht einzuholen. [nichtamtlicher Leitsatz]

3. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht. [nichtamtlicher Leitsatz]

BGH, Ur­teil vom 20.04.2005 – VI­II ZR 110/04 – WuM 2005, 394 und GE 2005, 663

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KG: Umrechnung bei Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete mit Netto-Mietspiegel

Wohnraummiete: Erhöhung einer Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf Netto-Kaltmieten im Berliner Mietspiegel 2003

Umrechnung von Netto-Kaltmieten mit Hilfe konkreter und aktueller Betriebskosten

Zur Erhöhung von Bruttokaltmieten mit Hilfe des Berliner Mietspiegel 2003. Die Umrechnung von vereinbarter Bruttomiete auf die Nettomiete des Berliner Mietspiegels (2003) muss mit den für das jeweilige Haus aktuellen und konkreten Betriebskosten erfolgen.

Kammergericht v. 20.1.2005 – 8 U 127/04 -, GE 2005, 180

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KG Berlin: Mietspiegel-Balkone und Herde beim Mietspiegel

  1. Ein vierflammiger Gasherd ist jedenfalls in Berlin-West kein positi­ves Wohn­wertmerkmal, sondern der Normalzustand. Positiv wäre nur ein Elektroherd mit vier Platten und Backofen.
  2. Das Merkmal „Einfachfenster“ ist nicht auf reine Wohnräume be­schränkt, so dass die Verglasung von Küche und Bad mit Einfachfens­tern bereits für das Merkmal der Wohn­wertminderung einschlägig ist. Die Wohnwertminderung setzt nicht voraus, dass sämtli­che Räume Einfachfenster haben.
  3. Ein nicht existierender Balkon ist genauso negativ zu bewerten wie ein vorhandener, je­doch nicht nutzbarer Balkon.
  4. Ein nach Norden ausgerichteter, verglaster Balkon kann schon des­halb kein Wintergarten sein, weil es an dem Merkmal der Helligkeit fehlt.

Kammergericht v. 30.9.2004 8 U 54/03-‚ MM 04, 409 LS; GE 2004, 1392

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LG Berlin: mündliches Aussetzen einer Staffelmiete führt zur Unwirksamkeit

Vereinbaren die Mietvertragsparteien Jahre nach Vertragsabschluss mündlich die Änderung einer Staffelmietsteigerung für ein Jahr, liegt hierin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 557 a Abs. 1 BGB, mit der Folge, dass ab diesem Zeitpunkt die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam wird.Dies gilt auch dann, wenn diese Änderung fälschlich als „Aussetzung“ bezeichnet wird.

LG Berlin 65 S 75/04 vom 20.07.2004; MM 2004, 374

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BGH: Angabe von Kürzungsbeträgen immer erforderlich

Miethöhe – zur Angabe von Kürzungsbeträgen nach Förderung mit öffentlichen Mitteln

Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung verweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen erfolgt, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und daher eine Kürzung nicht erforderlich ist.

BGH VIIIZR 234/03 vom 12.05.2004; ZMR 2004, 655

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BGH: vereinbarte Modernisierungsmieterhöhung und Kappungsgrenze

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§3-5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

BGH VIIIZR 185/03 vom 28.04.2004; WuM 2004, 344

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BGH: Zustimmungsklage gegen verbliebenen Ehepartner

Die Zu­stim­mungs­kla­ge ge­gen den in der Woh­nung ver­blie­be­nen Ehe­part­ner des aus­ge­zo­ge­nen Mit-Mie­ters ist zu­läs­sig, wenn aus­ge­zo­ge­ner Mit-Mie­ter und Ver­mie­ter zwei­sei­tig die Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis schrift­lich ver­ein­bart ha­ben und der in der Woh­nung ver­blie­be­ne Ehe­gat­te jah­re­lang das Miet­ver­hält­nis al­lein durch­ge­führt hat.

BGH, Ur­teil vom 03.03.2004 – VI­II ZR 124/03 – in GE 2004, 615

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BGH: Kein Wirtschaftlichkeitsgebot bei Energiesparmaßnahmen

Im Be­reich des preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums wird die Zu­läs­sig­keit ei­ner Mie­ter­hö­hung we­gen Ener­gie ein­spa­ren­der Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men im Grund­satz nicht durch das Ver­hält­nis zu der hier­durch be­wirk­ten Heiz­kos­te­ner­spar­nis (so­ge­nann­tes Ge­bot der Wirt­schaft­lich­keit) be­grenzt.

BGH, Ur­teil vom 03.03.2004 – VI­II ZR 149/03 – Fund­stel­le: GE 2004, 620 und NZM 2004, 336

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BGH: Angabe von Kürzungsbeträgen im Erhöhungsverlangen

1. Die for­mel­le Wirk­sam­keit ei­nes Miet­er­hö­hungs­ver­lan­gens nach § 2 MHG er­for­dert es grund­sätz­lich, dass der Ver­mie­ter Kür­zungs­be­trä­ge auf Grund der In­anspruchnah­me öf­fent­li­cher För­der­mit­tel zur Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung in das Er­hö­hungs­ver­lan­gen auf­nimmt.

2. Zur Bin­dung ei­nes Ver­mie­ters hin­sicht­lich ei­nes Miet­er­hö­hungs­ver­lan­gens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öf­fent­li­che För­der­mit­tel zur Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung in An­spruch ge­nom­men hat.

BGH, Ur­teil vom 25.02.2004 – VI­II ZR 116/03 – (LG Ber­lin)

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