LG Berlin – Modernisierungsvereinbarung mit Mieterhöhungsausschluss

Gestattet der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung als Mietermodernisierung und duldet der Mieter später den Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizung, ist eine Vereinbarung, wonach der Verrmieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, dass sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist.

LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 -67 S 257/06- in GE 2007, 293

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BGH – Modernisierungszuschlag für Isolierglasfenster II

BGH zu den Anforderungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung wegen Fenstereinbau (Isolierglasfenster)

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.

BGH v. 25.1.2006 – VIII ZR 47/05 – in WuM 2006, 157; GE 2006, 318

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BGH: Gemeinschafts-Satellitenanlage auf Breitbandkabel als Modernisierung

Der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz stellt auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB dar. Die dafür erforderlichen Arbeiten sind deshalb vom Mieter zu dulden.

BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 253/04 – WuM 2005, 576-578, GE 2005, 1056

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LG Berlin: Duschbad in Ostberlin ortsüblicher Standard

  1. Die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung dürfen nicht überspannt werden (hier: Einbau einer Dusche unter Wegfall der Speisekammer).
  2. Der Mieter kann sich nicht auf eine unzumutbare Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung berufen, wenn die Modernisierung nur einen ortsüblichen Standard schafft. Dies ist für eine Ostberliner Wohnung der Fall, wenn diese nur Innentoilette und Ofenheizung aufweist und mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet werden soll.
    LG Berlin, Urteil vom 12.05.2005 -67 S 19/05- in GE 2005, 919

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LG Berlin zur modernisierungsbedingten Mieterhöhung

  1. Die Mieterhöhung wegen Energie einsparender Modernisierungsmaßnahmen ist im preisgebundenen Neubau nicht durch das Verhältnis von Mieterhöhung zur erzielten Heizkostenersparnis begrenzt.
  2. Im preisgebundenen Neubau kommt es nicht darauf an, ob der Mieterhöhung wegen Modernisierung eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB alter Fassung/ § 554 Abs. 2 BGB neuer Fassung vorangegangen ist. Denn die geänderte Kostenmiete nach Modernisierung wird auf Grund gesetzlicher Bestimmungen geschuldet.
  3. Der duldungsunwillige Mieter ist nicht verpflichtet, eine Wärmedämmung im Außenbereich durch einstweilige Verfügung stoppen zu lassen.
  4. Die Modernisierungsankündigung muss weder eine Erläuterung zur Heizkostenersparnis oder zum Instandsetzungsabzug noch die Berechnung der Mieterhöhung enthalten. Im preisgebundenen Neubau ist die Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung in Euro/m² ausreichend.
  5. Beim finanziellen Härteeinwand des Mieters ist die nach Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete ins Verhältnis zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters einschließlich seiner Haushaltsangehörigen und unter Einbeziehung des Wohngeldanspruchs zu setzen; maßgebend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Duldungsbegehrens.

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2004 – 63 S 273/04 – in GE 2005, 1491

    Sachverhalt: Die Parteien des inzwischen beendeten Mietverhältnisses über eine preisgebundene Neubauwohnung (Sozialwohnung) streiten sich um die nach Modernisierung zuletzt zulässig gewesene Miete. „LG Berlin zur modernisierungsbedingten Mieterhöhung“ weiterlesen

LG Berlin – Gaszentralheizung statt Gasetagenheizung

1. Der Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung stellt eine Modernisierung dar, wenn eine Einsparung von durchschnittlich 9,2 % bezogen auf den Gesamtenergieverbrauch theoretisch festgestellt werden kann.

2. Der betroffene Mieter kann dabei nicht einwenden, sein konkreter Energieverbrauch liege niedriger. Denn es kommt auf den durchschnittlichen Energieverbrauch an.

LG Berlin Urteil vom 22. November 2004, -67 S 154/04- in MM 2005, 145

Die Umrüstung einer Gasetagenheizung auf Gaszentralheizung oder andere Formen der Zentralheizung wurde in der Vergangenheit immer deswegen als reine Instandsetzung angsehen, weil lediglich der Energieträger und/oder die Anlagentechnik ausgetauscht werde. Bei der Gasetagenheizung könne der Mieter aber seinen individuellen Verbrauch beeinflussen und heize daher günstiger als bei Zentralheizung.

Diese Rechtsprechung gibt die Zivilkammer 67. des LG Berlin jetzt auf: In einem Gutachten wurde eine (selbstverständlich abstrakte-) Energieeinsparung von 9,2 % der Gaszentralheizung gegenüber der Gasetagenheizung ermittelt. Das reichte der Kammer aus.

Die Ent­scheidung lässt au­ßer Acht, dass bei ei­ner Gas­e­ta­gen­hei­zung der Ener­gie­ver­brauch in­di­vi­du­ell ge­steu­ert und da­her in be­son­de­rem Ma­ße zu spar­sa­mer Ver­wen­dung von Pri­mär­ener­gie mo­ti­viert wird. Fragl­ich er­scheint auch, ob die le­dig­lich ge­ring­fü­gi­ge Ener­gie­ein­spa­rung von rech­ne­risch 9,2 % ei­ne nach­hal­ti­ge Wert­ver­bes­se­rung dar­stellt. Viel­mehr dürf­ten der­ar­tig ge­rin­ge Schwan­kun­gen und Un­ter­schie­de auf der Ba­sis rein theo­re­ti­scher An­nah­men kei­ne si­chere Prog­no­se über den Ener­gie­ver­brauch er­mög­li­chen.

AG Charlottenburg: Abgewohnte Gasheizung als Härte bei Modernisierung

1. Baut der Mieter einer Ofenheizungswohnung mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung auf seine Kosten ein, gilt die Woh­nung für eine spätere Modernisierungsmaßnahme des Vermieters als Ofenheizungswohnung.

2. Investitionen des Mieters können nur dann als „Härte“ berücksichtigt werden und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht „abgewohnt“ sind.

3. Spätestens nach 15 Jahren ist von einem Abwohnen der Investitio­nen für den Einbau der Gasetagenheizung auszugehen.

AG Charlottenburg v. 7.9.2004 – 214 C 201/04 -, GE 05, 58 LG Berlin v. 19.10.2004 – 65 S 318/04 -, GE 05, 59

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LG Berlin: Modernisierung und Instandsetzung im Außenbereich

Modernisierung – zur Ankündigungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierung im Außenbereich
1. Eine Baumaßnahme [hier: Einrüstung], die sowohl der Instandsetzung als auch der Modernisierung dient, muss nach § 554 Abs. 3 BGB formell angekündigt werden.

2. Werden für die Ankündigung die gesetzliche Frist und die Baumaßnahmen nicht erläutert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken.

3. Eine schon im Mietvertrag erteilte Zustimmungserklärung zu etwaigen Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam.

LG Berlin 63 T 71/04 vom 07.09.2004; GE 2004, 1233

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LG Berlin: Anforderungen an Modernisierungsankündigung

1. Die fehlerhafte Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung, welche zu einer Abweichung von mehr als 10 Prozent führt, hat nicht die formelle Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung zur Folge.

2. Die schuldhaft falsche (zu niedrige) Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung durch den Vermieter kann eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen, die zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führt.

3. Der Einbau eines Aufzuges stellt auch dann eine Wertverbesserung dar, wenn sich dessen Haltepunkte zwischen den einzelnen Etagen befinden und deshalb jeweils einige Treppenstufen überwunden werden müssen.

4. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist für die Frage der Duldungspflicht des Mieters unbeachtlich, solange die beabsichtigte Maßnahme eine Wohnwertverbesserung darstellt.

LG Berlin 67 S 27/04 vom 23.08.2004; MM 2004, 374

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