BGH–Kautionshaftung des Grundstücksverkäufers

Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die dem Erwerber übertragene Barkaution wegen bestehender Kontopfändungen von diesem nicht erlangen, so ist er berechtigt, den Veräußerer gemäß § 566a Satz 2 BGB auf Zahlung des Kautionsguthabens in Anspruch zu nehmen. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter im Rahmen der Beendigung einer früher bestehenden Zwangsverwaltung formularmäßig der Übertragung der Kaution auf die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der "bürgenähnlichen Haftung" zugestimmt hat. Als Allgemeine Geschäftsbedingung führt die vom Mieter abgegebene Erklärung schon deshalb nicht zu einer Entlassung des veräußernden Vermieters aus der Haftung nach § 566a Satz 2 BGB, weil ihr jedenfalls nach der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 – VIII ZR 143/12 – WuM 2013, 172

BGH – kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters im Insolvenzverfahren

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu.

BGH, Urteil vom 13. Dezember 2012 – IX ZR 9/12 – in WuM 2013, 103

BGH – Halterhaftung bei unberechtigtem Parken auf fremdem Grundstück

Überlässt der Halter sein Fahrzeug einer anderen Person zur Benutzung im Straßenverkehr, ist der Zustandsstörer, wenn es unberechtigt auf einem fremden Grundstück abgestellt wird. Auch nach Beendigung der Störung kann er Schuldner eines Unterlassungsanspruchs sein.
BGH, Urteil vom 21.09.2012 -V ZR 230/11- in GE 2012, 1699

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BGH – Aufrechnungsverbot Kaution I

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/12 – in WuM 2012, 502

BGH – Vergleichsmiete und Spanne, Einzelvergleichsmiete

  1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter.
  2. Im Regelfall stellt ortsübliche Vergleichsmiete keinen Punktwert dar, sondern bewegte sich innerhalb einer gewissen Spanne. Dies gilt insbesondere dann, wenn die zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendeten Instrumente (Sachverständigengutachten, mit Spiegel mit spannen) eine derartige Spanne vorsehen.
  3. Die für eine gerichtliche Entscheidung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendige Bildung einer Einzelmiete durch den Tatrichter muss jedoch als Punktwert erfolgen, da anderenfalls der Vermieter grundsätzlich bis zum Oberwert einer vorhandenen Spanne die Miete erhöhen könnte.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 146/10- in WuM 2012, 281

AG Schöneberg – Kinderwagen im Hausflur

Ein Mieter kann jedenfalls dann nicht verlangen, dass der Vermieter das abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus verbietet, wenn diese Kinderwagen nicht angekettet sind und deshalb verschoben werden können, so dass ein Rettungs Weg nicht versperrt wird.

Auch die in der jüngeren Vergangenheit verübten Anschläge und Brände rechtfertigen nicht die Annahme einer konkreten Gefahr, die in Vermieter zum Einschreiten verpflichten würde.

AG Schöneberg, Urteil vom 1.12.2011 -109 C 161/11-in in GE 2012,135

BGH – Unterhaltungspflicht und Heizkosten bei dinglichem Wohnungsrecht

  1. Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen.
  2. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Berechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt.

    BGH, Urteil vom ein 20.10.2011-V ZR 57/11- in WuM 2012, 38

BGH – kein Anspruch auf Mietermodernisierung

Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er die Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage wird nicht gestattet. Es ist jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung verweigert wird, weil diese mit umfangreichen baulichen Änderungen und erheblichen Eingriffen in die Substanz der Mietsache verbunden ist.

BGH, Urteil vom 14.9.2011 -VIII ZR 10/11-in WuM 2011, 671

Mit dieser unscheinbaren Entscheidung verabschiedet der BGH im Ergebnis endgültig die sehr umfangreiche Instanzrechtsprechung, wonach der Mieter bei überwiegenden vernünftigen Interessen berechtigt war, die Zustimmung zu einer (mehr …)

Förderungsvertrag und Durchschnittsmiete WBS

Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.

BHG, Urteil vom 13.07.2011 -VIII ZR 261/10- in WuM 2011, 516

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BGH – Verjährung von Rückforderungsansprüchen

  1. Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruches des Mieters bei überzahlten Miete wegen einer Wohnflächenabweichung hinsichtlich des Miet Zeitabschnitts vor der Reform des Verjährungsrechts.
  2. Für Zeiträume vor der Reformen des Verjährungsrechts kommt es für den Verjährungsbeginn nicht auf die Kenntnis des Mieters, sondern auf das Entstehen des Anspruchs an (§ 197 BGB aF).

BGH, Urteil vom 29.06.2011 -VIII ZR 39/10-in WuM 2011, 464