BGH – Verjährung bei rechtsgrundloser Renovierung

Ersatzansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos ausgeführte Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und ebenso ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Mieters infolge Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklauseln verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB.

BGH, Beschluss vom 4.5.2011 -VIII ZR 265/10- in WuM 2011, 418

LG Berlin – Fahrstuhl und einstweilige Verfügung

  1. Der Einbau eines Fahrstuhls ist vom Mieter als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
  2. Bei der Beurteilung, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte für den Mieter darstellte, ist auch das Einkommen des Lebensgefährten des Mieters zu berücksichtigen jedenfalls dann, wenn ein gemeinsamer Haushalt in der Streitwohnung geführt wird.
  3. Auch gegen Maßnahmen im Außenbereich kommt eine einstweilige Verfügung des Mieters in Betracht.

    LG Berlin, Urteil vom 8.3.2011-65 S 19/11- in GE 2011, 483

Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen durch Aufrechnung

Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

BGH, Urteil vom 22.09.2010 -VIII ZR 285/09- in WuM 2010, 688

Verjährungsfrist für die Nachforderung rückwirkend erhöhter Grundsteuer

Nach beendetem Mietverhältnis kann der Vermieter rückwirkend erhöhte Grundsteuer noch solange geltend machen, solange die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Ablauf des jeweiligen Jahres der zulässigen Mitteilung der Betriebskostenabrechnung des früheren Abrechnungszeitraums, nicht abgelaufen ist.

LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 -23 S 430/09- in WuM 2010, 749

Kosten für vorzeitige Räumungsklage

Wäre die Klage im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses, nämlich des Auszugs der beklagten Mieterin und der Rückgabe der Wohnung nicht begründet gewesen, weil der Räumungsanspruch des klagenden Vermieters frühestens einen Monat später mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fällig gewesen wäre, hat der Vermieter die Kosten der übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsklage zu tragen. Das Anbieten einer vergleichsweisen Regelung durch den Mieter ist regelmäßig nicht als Erfüllungsverweigerung anzusehen.

LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2010 -63 T 156/10- in GE 2010, 1338

Vermieters Räumung, verbotene Eigenmacht, Schadensersatz

  1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977, VIII ZR 277/75, WM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003, VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708).
  2. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGH, 27. September 1951, IV ZR 155/50, BGHZ 3, 162).
  3. Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO.

BGH, Urteil vom 14.07.2010 -VIII ZR 45/09- in WuM 2010, 578 und GE 2010, 1189

LG Berlin – Ordnungsgeld wegen Verstoß gegen Beheizungspflicht

Das Ordnungsgeld gegen den Vermieter wegen Verstoßes gegen die titulierte Pflicht zur Beheizung der Wohnung hat repressive Elemente und ist bei Verstößen vor dem Ende der Mietzeit auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses festzusetzen ( § 890 ZPO, §§ 535, 536 BGB).
LG Berlin, Beschluss vom 5.1.2010 -65 T 162/09- in WuM 2010, 99

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OLG Düsseldorf – prozessuales Schicksal der Rückforderung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten

Erteilt der Vermieter im Prozess auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlungen wegen nicht erteilter Abrechnung die überfällige Abrechnung, aus der sich kein Guthaben des Mieters ergibt, tritt Erledigung des Rechtsstreits im Sinne des § 91 a ZPO für die Zahlungsansprüche des Mieters ein (unter Berufung auf LG Hamburg in WuM 1997, 380 und Staudinger/Weitemeyer BGB [2006] § 556 RN 145).

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.06.2009 -24 U 11/09- in DWW 2010, 22

Zum Problem vergleiche auch den Aufsatz von Schmied in WuM 2010, 65.

BGH – Berücksichtigung von Drittmitteln im Erhöhungsverlangen

  1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
  2. Das Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist formell unwirksam, so lange der Vermieter, welcher öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, diese nicht offenlegt und hierzu keine Angaben macht.

BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08- in WuM 2009, 713 und GE 2009, 645

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