Kategorie: Verfahrensrecht

OLG Düsseldorf – prozessuales Schicksal der Rückforderung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten

Erteilt der Vermieter im Prozess auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlungen wegen nicht erteilter Abrechnung die überfällige Abrechnung, aus der sich kein Guthaben des Mieters ergibt, tritt Erledigung des Rechtsstreits im Sinne des § 91 a ZPO für die Zahlungsansprüche des Mieters ein (unter Berufung auf LG Hamburg in WuM 1997, 380 und Staudinger/Weitemeyer BGB [2006] § 556 RN 145).

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.06.2009 -24 U 11/09- in DWW 2010, 22

Zum Problem vergleiche auch den Aufsatz von Schmied in WuM 2010, 65.

BGH – Berücksichtigung von Drittmitteln im Erhöhungsverlangen

  1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
  2. Das Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist formell unwirksam, so lange der Vermieter, welcher öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, diese nicht offenlegt und hierzu keine Angaben macht.

BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08- in WuM 2009, 713 und GE 2009, 645

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BGH – Vermieterstellung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Der neue Eigentümer des vermieteten Wohnraums (hier: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) tritt auch dann gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters (hier: die Bundesrepublik Deutschland) in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum kraft Gesetzes erwirbt (vorliegend aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I 2004, 3235)) (Festhaltung BGH, 9. Juli 2008, VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773).

Hat der Kläger im Rubrum der Klageschrift die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als Vertreterin der in der Vermieterstellung stehenden Bundesrepublik Deutschland bezeichnet und nach dem Hinweis der beklagten Bundesrepublik Deutschland auf den erfolgten Eigentumsübergang und ihre dadurch nicht mehr gegebene Passivlegitimation weiterhin die Auffassung vertreten, dass die Bundesrepublik Deutschland die Vermieterin sei, weil ein Veräußerungsvorgang i.S.d. § 566 BGB nicht vorgelegen habe, liegt keine fehlerhafte Bezeichnung der in Wirklichkeit gemeinten Partei vor, sondern die irrtümliche Benennung der beklagten Bundesrepublik Deutschland als Partei des Mietrechtsstreits. Für eine abweichende Auslegung und Berichtigung des Passivrubrums auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben besteht daher kein Raum.

BGH, Beschluss vom 10.03.2009 -VIII ZR 265/08- in WuM 2009, 357

BGH – Zustellung von Betriebskostenabrechnung durch Post

Die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter ist nicht mehr rechtzeitig im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, wenn die (bewiesene-) Aufgabe zur Post noch rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist, der Zugang der Abrechnung beim Mieter jedoch nach Ablauf der Jahresfrist erfolgt.

Der Vermieter muss sich eine Verzögerung der Briefzustellung durch die Post zurechnen lassen; die Post ist als Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne des § 278 BGB zu behandeln.

BGH – Urteil vom 21.01.09 -VIII ZR 107/08- in WuM 2009, 236 und GE 2009, 509

BGH – Räumungsvollstreckung gegen Lebensgefährten und Kinder des Mieters

Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.

BGH, Beschluss vom 19.03.08 -I ZB 56/07- in WuM 2008, 364

VerfGH Berlin – rechtliches Gehör bei Vortrag zu Temperaturmessungen

Das Fachgericht muss das Vorbringen einer Partei so aus­legen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung ver­nünftig ist und ihrem Interesse entspricht. Danach eröff­net sich, ob bei Ausschöpfung des Sachvortrags einer Par­tei (hier: Mieter/Nutzer einer Dachgeschosswohnung der Wohnungsbaugenossenschaft) ihr Beweisantrag ohne wei­tere Zusätze genau genug ist, um rechtlich beachtlich und bezüglich der entscheidungserheblichen Frage einer Sach­verhaltsermittlung im Wege der Beweiserhebung zugäng­lich zu sein (hier: Mindestanforderungen für zeitgemäßes Wohnen bei gemessenen hohen Raumtemperaturen im Sommer).

(VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.3.2007— VerfGH 40/06) in WuM 2007, 255

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LG Berlin – Bezeichnung der Wohnung bei Klage auf Zustimmung

In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nur dann erforderlich, die Wohnung des Mieters genau zu bezeichnen, wenn eine Verwechselungsgefahr besteht. Notwendig ist es aber, daß die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird.

LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 2007 -63 S 311/06 – in GE 2007, 782

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BGH – Aufrechnung in die Insolvenz des Vermieters möglich

Die Aufrechnung des Mieters mit laufenden Mietforderungen des insolventen Vermieters bleibt nach § 95 Abs. 1 zulässig auch wegen solcher Forderungen, die erst nach Insolvenzeröffnung fällig geworden sind (hier: Betriebskostenguthaben aus Abrechnungen für Zeiträume vor Insolvenzeröffnung).
BGH, Urteil vom 21.12.2006 -IX ZR 7/06- in NZM 2007, 162 und GE 2007, 288