Kategorie: Vertragsrecht

1. Die in der Vorformulierung starrer Schönheitsreparaturfristen liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des Klauselkontrollrechts wird durch eine ergänzende Klausel ausgeräumt, wonach es im Ermessen des Vermieters steht, angesichts des konkreten Zustands einzelner Räume Fristen zu verlängern oder zu verkürzen.
2. Das Ermessen des Vermieters, die Fristen des Plans zu verlängern, reduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit „auf Null“, soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert.
3. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 48/04 – in WuM 2005, 241; GE 2005, 427

„BGH – starre Renovierungsfristen unwirksam“ weiterlesen

1. Sieht der Miet­ver­trag vor, dass in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len ver­ein­bar­te Fris­ten zur Durch­führung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach bil­li­gem Er­mes­sen vom Ver­mie­ter ver­län­ger­t oder ver­kürzt wer­den „kön­nen“, liegt kei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters vor. Das Er­mes­sen des Ver­mie­ters, die Fris­ten zu ver­län­gern, re­du­ziert sich nach dem Maß­stab der Bil­lig­keit nä­mlich „auf Null“, so­weit der Zus­tand der Woh­nung ei­ne Re­no­vie­rung nicht er­for­dert.
2. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparatur­klauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

   BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 48/04 – WuM 2005, 241-242 und GE 2005, 427

„BGH – Verlängerung von Renovierungsfristen bei renoviert übergebener Wohnung“ weiterlesen

Im Falle der Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe des Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung vertraglich ausgeschlossen ist.

BGH vom 20.10.2004 VIII ZR 378/03 in GE 2005, 51

„BGH – Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung“ weiterlesen

Folgende Klausel verstößt nicht gegen AGB-Recht, insbesondere ist ihr nicht zu entnehmen, dass der durch das vom Vermieter ausgewählte Malerfachgeschäft zu erstellende Kostenvor­anschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch das Gericht entzogen sein sollte. Auch schließt die Klausel nicht die Möglichkeit einer kostengüns­tigen Endreno­vierung in Eigenarbeit des Mieters aus:

„Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsre­paraturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflich­tet, die Kosten für die Schön­heitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsre­paraturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%. Der Vermieter kann im übrigen bei übermä­ßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.“

BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 215/03 -, WM 04, 663; GE 04, 1452

„BGH: Quotenklausel auch ohne Erwähnung der Eigenleistung wirksam“ weiterlesen

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durch­führung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unange­messener Benachteiligung des Mieters un­wirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthal­ten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein in­nerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.Juni 2004 – VIII ZR 361/03 -).

BGH v. 22.9.2004 – VIII ZR 360/03 -, WM 04, 660; GE 04, 1450

„BGH: Starre Renovierungsfristen unwirksam auch bei getrennten Klauseln“ weiterlesen