Kategorie: Vertragsrecht

BGH – Untervermietungserlaubnis bei Auslandsaufenthalt

  1. Ein mehrjähriger auch berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 –VIII ZR 4/05 – in WuM 2006, 147).
  2. Von einer Überlassung eines Teils der Wohnung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken wie Urlaub oder kurzzeitige Aufenthalte zu nutzen.

BGH, Urteil vom 11.6.2014 – VIII ZR 349/13 – in WuM 2014, 489

BGH – frei erfundene Vorvermieterbescheinigung

  1. Die Vorlage einer frei erfundenen Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann
  2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Freigabeerklärung) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 9.5.2012 – ZR 327/11, NJW 2012, 2270).

BGH, Urteil vom 9.4.2014 – VIII ZR 107/13 – in WuM 2014,333

BGH – Vertretungsberechtigung aus Umständen

Auch beim Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 2.4.2014 – VIII ZR 231/13 – in WuM 2014, 340

BGH – kein Summierungseffekt

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

BGH, Urteil vom 12.3.2014 – XII ZR 108/13 – in WuM 2014, 326

BGH – Kombination von Quotenabgeltungsklausel und Schönheitsreparaturen

Zur Frage, ob Quotenabgeltungsklauseln sowie Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten.

BGH, Beschluss vom 22.01.2104 – VIII ZR 352/12 – in WuM 2014, 135

Nach diesem Hinweisbeschluss des BGH ist damit zu rechnen, dass die Kombination von Quotenklausel und normaler (auch wirksamer) Schönheitsreparaturenklausel demnächst „gekippt“ wird. Vermieter sollten dringend Ihre Vertragsformulare überprüfen und entsprechend anpassen.

BGH–Kündigungsausschluss in Normalen Fällen

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.
BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 – in WuM 2013, 739 und GE 2013, 1584