Kategorie: Vertragsrecht

BGH – Wohnraum und Garagenmietvertrag

Bei einem separat abgeschlossenenm Wohnraummietvertrag und Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen würden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten. Die Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen vereinbart worden sind.

BGH, Beschluss vom 08.10.2013 -VIII ZR 254/13-in GE 2013, 1650

BGH – Teilkündigung eines separaten Garagenmietvertrages

Liegt eine separate Vertragsurkunde für den auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegenen Stellplatz sowie die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Stellplatz vor, liegt die Vermutung nahe, dass die Parteien zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abschließen wollten.

BGH, Beschluss vom 03.09.2013-VIII ZR 165/13-in GE 2013, 1454

LG Berlin – Wohngemeinschaft, Anspruch auf Mietertausch

Die Aufnahme eines neuen Mitmieters in eine Wohngemeinschaft ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB, da einer Wohngemeinschaft ein Anspruch auf Zustimmung zur Auswechslung einzelner Mitglieder zusteht.

LG Berlin, Urteil vom 28.08.2013 -65 S 78/13- in GE 2013, 1338

LG Berlin – Nutzungsentschädigung durch Untermieter

Nach Kündigung des Mittelverhältnisses hat auch der gutgläubige Mitbesitzer, der nicht Partei des Mietvertrags ist, im Falle der unentgeltlichen Besitzüberlassung dem Vermieter – neben dem gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung haftenden Mieter – bis zur Räumung und Herausgabe der Mietsache gemäß § 988 BGB Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwerts zu leisten.

LG Berlin, Urteil vom 2. Juli 2013 – 63 S4 167/12 – in WuM 2014, 95

BGH – zusätzliche Mietbürgschaft aus besonderen Gründen

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7. Juni 1990, IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363).

BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12 – in WuM 2013, 357

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BGH – Garagenmietvertrag und Kündigungsschutz

  1. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mittelverhältnisse nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. (Fortführung von BGH, VIII ZR 251/10 – WuM 2012,14)
  2. Eine von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweichende Kündigungsfrist für die Garage lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich um 2 rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handeln sollte. Dies gilt selbst dann, wenn Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen und bei Mieterhöhungen Wohnraum- und Garagenmiete im selben Verhältnis angehoben wurden.

BGH, Hinweisbeschluss vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/13 – in WuM 2013, 421

BGH–Kautionshaftung des Grundstücksverkäufers

Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die dem Erwerber übertragene Barkaution wegen bestehender Kontopfändungen von diesem nicht erlangen, so ist er berechtigt, den Veräußerer gemäß § 566a Satz 2 BGB auf Zahlung des Kautionsguthabens in Anspruch zu nehmen. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter im Rahmen der Beendigung einer früher bestehenden Zwangsverwaltung formularmäßig der Übertragung der Kaution auf die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der "bürgenähnlichen Haftung" zugestimmt hat. Als Allgemeine Geschäftsbedingung führt die vom Mieter abgegebene Erklärung schon deshalb nicht zu einer Entlassung des veräußernden Vermieters aus der Haftung nach § 566a Satz 2 BGB, weil ihr jedenfalls nach der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 – VIII ZR 143/12 – WuM 2013, 172

BGH – Zwischenumsetzung bei Modernisierung

  1. Bei der Abgrenzung zwischen einer Vertragsänderung – die auch die Hauptleistungspflichten, zum Beispiel in Form eines Austauschs des Mietobjekts betreffen kann – und einer Novation ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben. Bei der Auslegung ist jedoch die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen .
  2. Zieht der Mieter wegen einer geplanten umfassenden Modernisierung seiner Wohnung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien mit dem Umzug des Mieters einen neuen, vom bisherigen Mietverhältnis unabhängigen Mietvertrag schließen wollten und deshalb anzunehmen ist, dass der Wille der Parteien – mangels Bezifferung der im neuen Mietverhältnis zu zahlenden Miete – dahin geht, dass der Mieter nunmehr die für die neue Wohnung ortsübliche Miete zu zahlen hat.

BGH, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 50/12 – in WuM 2013, 165

BGH – Wartung Therme Gasetagenheizung

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991, VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).

BGH, Urteil vom 07. November 2012 – VIII ZR 119/12 – in WuM 2013, 31