Kategorie: Vertragsrecht

LG Berlin – drittschützende Förderungsverträge

  1. Die Regelung in einem Förderungsvertrag zwischen einem Hauseigentümer und einem öffentlichen Förderungsgeber, wonach der Eigentümer verpflichtet ist, die Mieter über die in dem Vertrag eingegangenen sie berührenden Verpflichtungen zu unterrichten und im Mietvertrag darüber aufzuklären, dass Kosten für die Aufzugsnutzung nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden können, die der Aufzugsnutzung zugestimmt haben, hat drittschützende Wirkung (Festhaltung LG Berlin, 18. September 2000, 67 S 518/99, Grundeigentum 2000, 1540; Abgrenzung BGH, 19. Januar 2011, VIII ZR 87/10, WuM 2011, 110).
  2. Hat der Vermieter es bei Abschluss des Mietvertrages unterlassen, den Mieter darauf hinzuweisen, dass es ihm freistehe, der (kostenpflichtigen) Nutzung des Fahrstuhls zuzustimmen oder seine Zustimmung zu verweigern mit der Folge, dann auch nicht zur Tragung der insoweit anfallenden Betriebskosten verpflichtet zu sein, so steht dem Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der mit der Betriebskostenabrechnung geltend gemachten Aufzugskosten zu.

LG Berlin, Urteil vom 01. November 2012 – 67 S 88/12 – in WuM 2013, 42 zitiert nach juris

LG Berlin – Flächenangaben und Betriebskosten

  1. Unrichtige Flächenangaben stehen der formellen Wirksamkeit der im übrigen die Mindestanforderungen erfüllenden Betriebskostenabrechnung nicht entgegen.
  2. Pauschale Einwendungen des Mieters innerhalb der Einwendungsfrist sind nicht zu berücksichtigen.
  3. Sind nach dem Mietvertrag bestimmte Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche überlassen, handelt es sich um eine individuelle Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Lage einzelner Mittel vermietete Räume (hier: tagesbelichteter Büroraum) im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtigt.
  4. Die öffentlich rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Räumen im Souterrain berechtigt solange nicht zur Minderung, wie die zuständigen Behörden gegen die Nutzung nicht eingeschritten sind.

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 -67 S 1/12- in GE 2012, 1701

LG Berlin – Duldung von Instandsetzungsarbeiten am Balkon

Der Mieter kann Instandsetzungsarbeiten des Vermieters (hier: am mitgemieteten Balkon) im Wege einstweiliger Verfügung unterbinden, wenn nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen oder sonstige nicht lediglich unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigungen zu erwarten sind.

LG Berlin, Beschluss vom 07.08.2012 -63 T 118/12- in GE 2012, 1231; WuM 2012, 554

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BGH – Eintritt des Erwerbers in Kautionsanspruch

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 24. März 1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857).

BGH, Urteil vom 25.07.2012 -XII ZR 22/11- in WuM 2012 560; GE 2012, 1224

BGH – Aufrechnungsverbot Kaution I

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/12 – in WuM 2012, 502

BGH – Wirksamkeit einer Betriebskostenumlagevereinbarung

Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe ein Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten.

Eine wirksame Umlagevereinbarung liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Mietvertrag keinerlei als Kostenvorschuß und zu den sonstigen Betriebs kosten nur die Formulierung „Betriebskostenvorschuss zur Zeit…“ enthält.

BGH, Urteil vom 2.5.2012-XII ZR 88/10- in WuM 2012,453

OLG Düsseldorf – Räumungsvergleich mit Ausgleichsklausel

1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“ schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus.
2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung auf grund der Erlass-und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss völligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 -I-10 U 91/11- in GE 2012, 482

BGH – Schriftform bei Kündigungsverzicht durch formlosen Nachtrag

Vereinbaren die Parteien bei Auswechselung des Mietgegenstandes die Fortgeltung des bisherigen Mietvertrages, der wegen des Ausschlusses bestimmter Kündigungsgründe gemäß § 550 BGB der Schriftform bedurfte, ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (Festhaltung BGH, 25. Juli 2007, XII ZR 143/05, NJW 2007, 3202 und BGH, 24. Februar 2010, XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518).

BGH, Beschluss vom 24. Januar 2012 – VIII ZR 235/11 – in GE 2012, 686

BGH – Kautionsanspruch des Erwerbers nach Rückgabe der Kaution

  1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.
  2. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer eine die Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

    BGH, Urteil vom 7.12.2011 -VIII ZR 206/10- in WuM 2012, 21