LG Berlin–Widerruf einer unbefristeten Untermieterlaubnis

  1. Eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn im Einzelfall die Fortsetzung der Untervermietung dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist.
  2. Die Unzumutbarkeit der fortgesetzten Untervermietung kann daraus folgen, dass der Hauptmieter seinen Lebensmittelpunkt bereits seit vielen Jahren nicht mehr in der Wohnung hat und auch nicht absehbar ist, dass er in Zukunft wieder zurück in die Wohnung ziehen wird. Das bloße Vorhaltungsinteresse genügt nicht.
  3. Wird die Untervermietung nach dem wirksamen Widerruf der Genehmigung fortgesetzt, so kann dies die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16 – in WuM 2017, 260

LG Berlin–Zahlungsverzug am 5. Werktag

Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem 5. Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 – 63 S2 154/16 – in GE 2017, 952

LG Berlin – Aufgabe der Wohnung, Untermieterlaubnis

Haben die Hauptmieter ihren tatsächlichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt an anderer Stelle begründet und ist ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich, so besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesicht der bestehenden Wohnungsknappheit und der Tatsache, dass der Untermieter Mieterschutzrechte gegenüber dem Untervermieter nur eingeschränkt geltend machen kann, reicht der Wunsch, sich die Wohnung dauerhaft als "Rückzugsort" oder für den Fall des Scheiterns der Partnerschaft vorzubehalten, nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 08. Februar 2017 – 65 S 433/16 – in WuM 2017, 263

Gewerbemiete – Kündigung bei fehlender Kaution?

Die meisten Vermieter wissen, dass einem Wohnraummieter bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Eine entsprechende gesetzliche Vorschrift ist im Zuge der letzten Mietrechtsreform mit § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich eingeführt worden.

Diese Vorschrift gilt aber nur für Wohnraummietverhältnisse. Auch ein Gewerbemietverhältnis kann aber durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. In diesem Fall erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Dieser Kündigung wegen Vertragsverletzung muss jedoch im Regelfall nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung vorausgehen da der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen. Der Gewerbemieter muss demnach vor Ausspruch der Kündigung immer erst wegen der fehlenden Kautionszahlung abgemahnt werden. Geschieht dies, ist die Kündigung als solche unproblematisch und nach der Entscheidung des BGH vom 21 3. 2007 auch ohne weiteres durchsetzbar.

BGH – Nachforderung Betriebskosten bei fehlender Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertraglichen Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.

BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – in WuM 2017, 138

BGH–Doppelte Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sogenannte doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – in WuM 2017,131

BGH–Marktmiete als Nutzungsentschädigung

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverhältnissen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 – in WuM 2017, 134

BGH-Eigenbedarf für GbR, Anbietpflicht

  1. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.
  2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02 – in WuM 2003, 464).
  3. Die Verletzung dieser Anbieterpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochen Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit und unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11 – in WuM 2012, 160).

BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – in WuM 2017, 94

BGH–Haftung des Mieters bei Cannabis in der Wohnung

  1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.
  2. Es fehlt jedoch an einer adäquaten Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden (hier: durch Polizeieinsatz zerstörte Wohnungseingangstür), wenn die zur Beschädigung der WE-Tür führende Durchsuchung sich nicht auf den aktuellen Besitz von Betäubungsmitteln bezieht, die nur als “Zufallsfund” bei der Durchsuchung vorgefunden werden, sondern auf zeitlich ältere Vorwürfe zum gewerbsmäßigen Drogenhandel. Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 49/16 –, juris und WuM 2017, 10

Orientierungssatz
Wurde die Wohnungseingangstür beim Vollzug eines Durchsuchungsbeschlusses wegen unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln von den Polizeikräften aufgebrochen und beschädigt, so ist der Mieter wegen fehlender äquivalenter Kausalität trotz der von ihm zu vertretenden Obhutspflichtverletzung nicht nach § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des dem Vermieter aufgrund der Beschädigung der Eingangstür entstandenen Schadens verpflichtet, wenn der Mieter aufgrund der im Rahmen der Durchsuchung bei ihm aufgefundenen Betäubungsmittel gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BtMG verurteilt worden ist und nicht wegen der dem Durchsuchungbeschluss zugrunde liegenden Tatvorwürfe des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln.(Rn.18)

LG Berlin-Unpünktliche Mietzahlungen ohne Verschulden

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.

LG Berlin, Urteil vom 29. November 2016 – 67 S 329/16 –, juris und WuM 2017, 26