BGH–Schadensersatz nach Eigenbedarfskündigung

  1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB reicht eine so genannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  2. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel (stimmig) darzulegen, aus welchem Grund der mit Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, ob liegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 –).

BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 – in WuM 2016, 743

BGH-Vertragsklausel zum Geldeingang bei Mietzahlung

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016 – VIII ZR 222/15 –, juris und WuM 2017, 31

LG Berlin – Kein Widerruf des Mieters nach Verbraucherrecht

1. Der Mieter kann seine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Verbraucherverträge nach §§ 312 ff. BGB widerrufen. Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB als lex specialis vorgehen oder §§ 312 ff. BGB teleologisch zu reduzieren sind, bleibt offen.

2. Einem Widerruf der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsverlangen stünde ohnehin regelmäßig entgegen, dass die Zustimmungserklärung die Erfüllung des zugrunde liegenden Anspruchs des Vermieters nach § 558 Abs. 1 BGB und zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis dieses Anspruchs darstellt. Ein solches kann aber nur nach § 812 BGB widerrufen werden, wobei zudem die Beschränkungen des § 814 BGB zu beachten sind.

LG Berlin, Urteil vom 14. September 2016 – 18 S 357/15 – in Grundeigentum 2016, 1391

LG Berlin–Anwendung Mietspiegel trotz Bedenken

Beruft sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den derzeit geltenden Mietspiegel, stellt aber zugleich klar, dass dieser nach seiner Ansicht nicht qualifiziert im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB sei, so ist das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl formwirksam. Der Berliner Mietspiegel 2015 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO.

LG Berlin, Urteil vom 02.09.2016 – 65 S 146/16 – in WuM 2016, 676

LG Berlin-Verwendung Mietspiegel 2015

  1. Ein Mietspiegel, der die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, kann zur Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO als einfacher Mietspiegel – § 558 c Abs. 1 BGB – herangezogen werden.
  2. Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht zumindest den Anforderungen eines einfachen Mietspiegels und kann daher zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nötigenfalls ergänzt durch Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO verwendet werden.

LG Berlin, Urteil vom 31. 8. 2016 – 65 S 197/16 – in WuM 2016, 670

VG Berlin–Zweitwohnung als Ferienwohnung

1. Die zeitweise Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung.

2. Allein die Nutzung einer Wohnung als Zweit- und nicht als Hauptwohnung ist keine Zweckentfremdung, sondern Wohnen und damit eine zweckgemäße Nutzung.

3. Der Tatbestand der Zweckentfremdung setzt nicht voraus, dass die Wohnungseigenschaft vollständig aufgehoben wird.

4. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum durch das Zweckentfremdungsverbot kann nur dann bestehen, wenn die Räumlichkeiten nicht schon ohnehin zu Wohnzwecken genutzt werden.

VG Berlin, Urteil vom 09. August 2016 – 6 K 91.16 – zitiert nach Juris, MietRB 2016, 327

LG Berlin – Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nur mit Abmahnung

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal („a…“) angebotenen Mietwohnung an Touristen ist – ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung – grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.

LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016 – 67 S 154/16 – in WuM 2016, 559

Anmerkung: Diese aktuelle Entscheidung der Mietberufungskammer 67. des LG Berlin betrifft einen typischen Fall der fehlerhaften Anwendung einfachen Rechts durch einen Vermieter. Zu Unrecht kritisiert Blümmel1, die unerlaubte Untervermietung sei schon nach dem Gesetz gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Grund zur fristlosen Kündigung, wenn dem die nach § 543 Abs. 3 BGB notwendige Abmahnung vorausgegangen ist. Und deswegen sei für die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB, die ja für den Mieter weniger einschneidend ist, kein Bedürfnis für eine vorherige Abmahnung.

Dies ist in solcher Schlichtheit falsch. Zunächst liegt der Fehler des Vermieters im fraglichen Fall eindeutig darin, keine Abmahnung vor Kündigung ausgesprochen zu haben. Wer sicher gehen will, verliert mit einer Abmahnung keine Zeit, denn die anschließende fristlose Kündigung geht problemlos „durch“, wenn der Mieter sich nicht entsprechend verhält. Ob für eine fristgemäße Kündigung in solchen Fällen Eine „LG Berlin – Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nur mit Abmahnung“ weiterlesen


  1. GE 2016, 1066 

BGH – Fälligkeit der Rückgabe einer Mietsicherheit, Betriebskostenforderungen als Leistungen im Sinne des § 216 BGB

  1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.
  2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14 – in WuM 2016, 620