LG Berlin – Kündigung wegen Eigenmächtiger Untervermietung

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter anderem dann, wenn er eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen (§ 540 Abs. 1 BGB). Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2018 – 65 S 219/17 – in GE 2018, 511

LG Berlin – Untermieterlaubnis, Gründe, Voraussetzungen

1. Der Anspruch des Mieters aus § 553 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte setzt (lediglich) ein berechtigtes, nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes Interesse des Mieters voraus, einem Dritten einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen.

2. Als berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.

3. Anforderungen an die Angaben zur Person des Untermieters.

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2018 – 65 S 202/17 – in GE 2018, 515

LG Berlin–Widerruf einer unbefristeten Untermieterlaubnis

  1. Eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn im Einzelfall die Fortsetzung der Untervermietung dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist.
  2. Die Unzumutbarkeit der fortgesetzten Untervermietung kann daraus folgen, dass der Hauptmieter seinen Lebensmittelpunkt bereits seit vielen Jahren nicht mehr in der Wohnung hat und auch nicht absehbar ist, dass er in Zukunft wieder zurück in die Wohnung ziehen wird. Das bloße Vorhaltungsinteresse genügt nicht.
  3. Wird die Untervermietung nach dem wirksamen Widerruf der Genehmigung fortgesetzt, so kann dies die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16 – in WuM 2017, 260

LG Berlin – Aufgabe der Wohnung, Untermieterlaubnis

Haben die Hauptmieter ihren tatsächlichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt an anderer Stelle begründet und ist ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich, so besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesicht der bestehenden Wohnungsknappheit und der Tatsache, dass der Untermieter Mieterschutzrechte gegenüber dem Untervermieter nur eingeschränkt geltend machen kann, reicht der Wunsch, sich die Wohnung dauerhaft als "Rückzugsort" oder für den Fall des Scheiterns der Partnerschaft vorzubehalten, nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 08. Februar 2017 – 65 S 433/16 – in WuM 2017, 263

LG Berlin – Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nur mit Abmahnung

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal („a…“) angebotenen Mietwohnung an Touristen ist – ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung – grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.

LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016 – 67 S 154/16 – in WuM 2016, 559

Anmerkung: Diese aktuelle Entscheidung der Mietberufungskammer 67. des LG Berlin betrifft einen typischen Fall der fehlerhaften Anwendung einfachen Rechts durch einen Vermieter. Zu Unrecht kritisiert Blümmel1, die unerlaubte Untervermietung sei schon nach dem Gesetz gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Grund zur fristlosen Kündigung, wenn dem die nach § 543 Abs. 3 BGB notwendige Abmahnung vorausgegangen ist. Und deswegen sei für die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB, die ja für den Mieter weniger einschneidend ist, kein Bedürfnis für eine vorherige Abmahnung.

Dies ist in solcher Schlichtheit falsch. Zunächst liegt der Fehler des Vermieters im fraglichen Fall eindeutig darin, keine Abmahnung vor Kündigung ausgesprochen zu haben. Wer sicher gehen will, verliert mit einer Abmahnung keine Zeit, denn die anschließende fristlose Kündigung geht problemlos „durch“, wenn der Mieter sich nicht entsprechend verhält. Ob für eine fristgemäße Kündigung in solchen Fällen Eine (mehr …)


  1. GE 2016, 1066 

LG Berlin – WG Wohnung, Auswechselung Mieter

1. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so besteht ein Anspruch auf Auswechselung einzelner Mieter.
2. Da dem Anspruch auf Auswechselung einzelner Mieter ein bei Vertragsschluss antizipiertes Einverständnis des Vermieters mit dem Mieterwechsel zugrunde liegt, bedarf es im konkreten Fall nur noch einer Anzeige an den Vermieter, die es diesem ermöglicht, in entsprechender Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB der Auswechselung zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund kann die fehlende Solvenz des neuen Mieters sein.

LG Berlin, Urt. v. 23.3.2016 – 65 S 314/15 in WuM 2016, 553

LG Berlin – Untervermietung trotz Abmahnung

1. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung.

2. Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat, unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.

3. Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse besteht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der angemieteten Wohnung eine weitere in derselben Stadt belegene Wohnung in nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch an zwei weiteren Orten wohnhaft ist.

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 -67 S 28/15- in  GE 2015, 789-790;  WuM 2015, 421-423

LG Berlin – gewerbliche Zimmervermietung

  1. Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.
  2. Ob eine Abmahnung i.S.d. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB als Kündigungsvoraussetzung nur wirksam ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist, kann dahinstehen, sofern die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegen.

LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014 – 67 S 360/14 – in Wum 2015, 31 und GE 2015, 57

BGH – Untervermietungserlaubnis und Touristen

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter nicht ohne besondere Anhaltspunkte davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen mit umfasst.

BGH, Urteil vom 8.1.2014 – VIII ZR 210/13 – in WuM 2014,142